«Мойка78» начинает серию
публикаций о петербуржцах, которые с
государственной службы перешли в бизнес.
Первым о своем опыте — как в Смольном,
так и предпринимательстве — рассказал
Вячеслав Семененко, экс-глава Комитета
по строительству (2009-2011) и создатель
Центра сделок с недвижимостью.
«Мойка78»: Случаи, когда
чиновники уходят в бизнес, не так уж
часто происходят. Вы — один из
немногочисленных таких примеров. Чем
вы занимались на посту главы Комитета
по строительству, и как созрело решение
уйти в бизнес?
Вячеслав Семененко: Я
чиновником был в командировке, можно
сказать.
Я ж из бизнеса, так что я пришел,
будучи одним из руководителей
«Петербургской недвижимости» Setl
Group. В 2009 году кризис был,
стройки останавливались, все мы ждали
банкротства девелоперских компаний,
поэтому нужен был человек именно из
девелопмента, который знал всех и который
бы понимал, что делать с застывшими
стройками.
То есть нужен был мой
специфический опыт на тот момент. Поэтому
я пришел и отработал там три с половиной
года. Так что говорить о том, что я
чиновник, который ушел в бизнес, не
очень правильно. Скорее всего, я
бизнесмен, который пришел на госслужбу,
а потом вернулся обратно в бизнес.
«Мойка78»: С 2009 года,
когда вы решали сложившиеся на нашем
петербургском рынке недвижимости
проблемы, — это дало вам какой-то
дополнительный опыт или знания?
Вячеслав Семененко:
Конечно. Я захватил самый разгар кризиса.
Стройки практически все стояли, продажи
квартир не шли, банки останавливали
кредитование застройщиков. Тогда
обанкротились ряд крупных девелоперских
компаний, тот же самый «Строймонтаж».
Это же время, когда банкротилась
«М-индустрия». Это были очень крупные
застройщики.
И приходилось — то, что
сегодня говорят «плохо», а тогда это
было правильно — работать в так называемом
ручном режиме. Выглядело это таким
образом, что я встречался, знакомился
с ситуацией внутри компании, которая
вела строительство жилья. В основном,
мы беспокоились за застройщиков, потому
что покупатели квартир — обычные люди,
и, конечно, был риск не только экономических,
но и социальных последствий.
Создатель петербургского Центра сделок с недвижимостью Вячеслав Семененко. Фото: Мойка78/Николай Овсянников
Поэтому встречались с
компаниями и, если понимали, что они
готовы бороться, что управление компанией
не утрачено, но есть трудности, придумывали
какой-то сценарий помощи. Это могла
быть пролонгация кредитной программы
со стороны банка либо перенос сроков
возврата кредита. Это могло быть
кредитование со
стороны предприятий строительной
индустрии, которые поставляют
стройматериалы. Они же тоже были не
заинтересованы в том, чтобы терять
платежеспособных клиентов.
Мы старались не крушить
такие организации административными
барьерами — проверками, заведением
дел. Такие действия всегда приводят к
тому, что возникает ажиотаж в средствах
массовой информации, дольщики беспокоятся,
требуют возврата денег, и потом возникает
снежный ком.
Это было так, что в
кабинете у губернатора, у Матвиенко
Валентины Ивановны, мы сидели, смотрели,
как каждой конкретной компании мы можем
помочь от правительства города. Если
надо было позвонить первому лицу банка
и попросить отнестись к той или иной
компании индивидуально, поддержать их,
а не ужесточать требований — таких
действий было сделано очень много. И я
помню, что в какой-то момент было совещание
правительства города с Грефом, он тогда
уже был первым лицом Сбербанка, и мы
подсчитали, что только со Сбербанком
мы смогли не допустить банкротства
компаний, которые строили примерно
миллион метров квадратных жилья.
За каждой из таких
историй была ручная работа, потому что
каких-то типовых решений не
было. Но в тех случаях, когда компании
ушли с рынка, тот же самый «Строймонтаж»,
были встречи с руководством, и мы просили,
чтобы не было каких-то последствий для
людей. И, кстати говоря, хочу обратить
внимание, что именно эти компании —
«Строймонтаж», «М-индустрия» — в общем-то
достроили объекты, и люди не пострадали.
«Мойка78»: Тогда велась
ручная работа, сейчас…
Вячеслав Семененко: Я
думаю, наши коллеги работают также.
Проблема с риском
в долевом строительстве — она не велика,
на самом деле. Она больше не стала с того
времени, но то время было кризисным. А
размер риска — 1-2% от всего объема
строящегося жилья.
Через год, если 2010-й
посмотреть, то с острой фазой кризиса
отрасль жилищного строительства
справилась в Санкт-Петербурге, и были
другие задачи.
Я помню, что в Комитете
по строительству всегда было три задачи. Первая задача — это
собственно стройка. То, что город строит
на свои бюджетные средства, так называемая
адресно-инвестиционная программа. Это
образование, медицина, культура, спорт.
Вторая задача — это
контроль за проблематикой долевого
строительства. И третья задача —
формирование земельных участков для
предоставления на торгах инвесторам. В те времена все это
было в активной фазе.
«Мойка78»: Насколько
изменилась доступность жилья простых
обывателей сейчас в сравнении с тем
временем, когда вы пришли на пост главы
комитета?
Вячеслав Семененко: За
эти десять лет ничего сильно не изменилось.
Если посмотреть на цену за метр, какой
она была, такая и есть — 80 тысяч, 90 тысяч
в городе. Последние десять лет — это
время стабильности.
Если посмотреть на
ипотечные проценты, то перед кризисом
мы уже дошли до ставки 9,5, потом она
подскочила, и вот сейчас она опять
немножечко опускается. Прошло десять
лет, эта волна привела к тому, что было
в 2009 году.
Третий фактор — это
доходы людей. Доходы людей, мне кажется,
в сравнении с 2008 годом подупали. Поэтому,
если доступность жилья складывается
из трех составляющих — сколько люди
зарабатывают, сколько они тратят на
ипотечный платеж и сколько стоит метр,
то мне почему-то кажется, что доступность
несколько упала.
Правда, это — исходя
из того, что уровень заработных плат,
покупательная способность упала по
сравнению с 2008 годом, докризисным. Тогда
экономика была такой, на
подъеме.
С другой стороны,
лояльность банков к заемщикам выросла, приток людей в город
увеличился. Даже если считать, что 5
миллионов 300 тысяч сейчас
и 4 миллиона 800 тысяч десять
лет назад? Это значит, за десять лет
на десять процентов выросло население.
Тоже не шутки.
По 50 тысяч в год, это
средний европейский город.
«Мойка78»: Вы, когда
уходили с поста главы комитета, решили
создать Центр сделок с недвижимостью.
Вячеслав Семененко: Не
только ЦСН, но в частности. Я вам уже
сказал, что я же вообще из бизнеса, из
недвижимости, и так уж получилось, что
с недвижимостью, с этим рынком, я с
момента его появления в 90-х годах. Так
что для меня этот рынок знаком.
Почему ЦСН? В общем-то,
это не агентство недвижимости, это
место, где люди проводят сделки купли-продажи
недвижимости.
Это то, что можно назвать «маркетплейс». В частности, мы создали
сервисы для проведения сделки на рынке недвижимости. Моим
партнером выступает ПАО
«Банк «Санкт-Петербург».
Чем мы отличаемся от
других таких мест — наличием качественного
банковского безопасного для людей
сервиса.
Вячеслав Семененнко рассказал о современных трендах в сфере недвижимости. Фото: Мойка78/Николай Овсянников
Задача была — создать место, куда люди
могут прийти со всеми трудностями,
которые у них возникают при проведении
сделки купли-продажи.
Это могут быть риэлторы профессиональные,
это могут быть люди,
которые делают сделку самостоятельно.
Как говорят, статистика
неумолима, средний возраст покупателя
32 года. 32 года — они
на Авито могут найти квартиру, просмотреть
ее, и дальше им просто нужно место, где
им помогут выстроить безопасные
взаиморасчеты.
Сформировать взаимоотношения, потому
что очень часто бывает — особенно на
вторичном рынке — сделка купли-продажи
не одна, а «цепочка».
То есть я покупаю у кого-то квартиру, а
он тоже на мои деньги покупает
что-то.
И вот таких звеньев
бывает очень много. Как минимум, два
звена.
Соответственно, если
в этой сделке есть риэлтор, то он помогает
между сторонами выстроить взаимоотношения.
Дальше риэлтор все равно ведет клиента
в какой-то расчетный центр, где предлагаются
варианты проведения взаиморасчетов,
где должен находится юрист, который
ответит на юридические вопросы, где
есть нотариус, который поможет заключить
сделку в нотариальной форме.
То, что мы открыли, — это
просто более продвинутая версия такого
расчетного центра. То есть, как я сказал,
условия у нас таковы, что каждая сделка
проходит в персональном офисе, люди
никуда не ходят, ни по каким окошкам,
нигде не толкутся, нигде не надо им
думать о безопасности денег.
К ним приходит
представители банка, к ним приходят
менеджеры сделки, которые уже склеивает
и собирает эту сделку из разных условий.
При этом самое главное
— у нас есть безналичные инструменты
и наличные инструменты. Чем хороши наши
безналичные инструменты, чего нет ни у
кого: мы в одном счете, в одной сделке
можем предусмотреть любые практически
моменты, которые связаны с проведением
сделки.
«Мойка78»: Вы сказали
про вторичный рынок, а что с первичным,
работаете?
Вячеслав Семененко:
Люди приходят, как правило, в офис
застройщика и покупают непосредственно
у него, заключают договор долевого
участия.
То есть наш центр в этом
плане не очень полезен. Но если люди
делают переуступки, то мы им нужны,
потому что очень часто застройщик уже
продал квартиру, и его не интересует,
что дальше происходит — он уже деньги
получил.
Переуступки, это —
30-40 процентов всех покупок недвижимости. Некоторые это делают как инвесторы, то
есть они дождались, когда цена выросла,
и перепродают. Некоторые в процессе
строительства решили, что этот дом им
не подходит, а дом еще не введен в
эксплуатацию, поэтому идет такая сделка
переуступки.
И очень часто бывает
так, что застройщику
клиент уже не интересен, и поэтому —
где провести взаиморасчет, как сформировать
отношения покупателя и продавца? Бывают
такие глупости, рассказывают: в кафе, в
агентствах недвижимости. Подождите, нужна третья
сторона, которая поможет безопасно
сформировать отношения между сторонами.
Очень важный момент.
Это все очень дешево — несколько тысяч
рублей стоит такая услуга под ключ.
«Мойка78»: Если взять
всю массу вашу клиентов, какая часть —
вторичный рынок?
Вячеслав Семененко:
Думаю, что 90 процентов — это все-таки
вторичный рынок, десять процентов —
сделки между юридическими лицами и
переуступки.
На рынке недвижимости
происходят глобальные изменения. Это
происходит во всем мире. В первую очередь
это связано с интернетом.
Торговые центры в
Америке умирают, потому что люди начинают
покупать в интернете. Появляются
интернет-агрегаторы, где можно найти
квартиру и подобрать сервисы, связанные
с этим. И это только самое начало. И
риэлторам, конечно, надо во всем этом
процессе находить свое место. Есть ощущение угрозы
в отношении этой
профессии, безусловно.
Эти сервисы будут появляться по мере того, как будет
на рынок недвижимости выходить поколение
милленеалов. Тех, кому сегодня 20-25 лет. В
25-26 лет они выйдут на рынок недвижимости.
Там, конечно, все еще
посложнее, потому что это поколение
проще относится к понятию владетель-арендатор.
Этот тренд на Западе уже появился,
видимо, он докатится и до нас. Так что в ближайшие
лет, наверное, 10 мы увидим какие-то очень
интересные поведенческие изменения у
людей.
«Мойка78»: То есть люди
будут больше арендовать, нежели покупать?
Вячеслав Семененко:
Это уже на Западе происходит. Моему
старшему ребенку 21 год. Они другие. Он
(мой сын) вообще не понимает, зачем нужно
идти в магазин, он не хочет,
ему не нужно. Он заказывает еду, одежду,
ему приносят. Он меня даже не поймет. А
еще ему ничего не надо. Вторая тенденция — ему
ничего не надо, кроме кроссовок, джинсов.
И на Западе это привело
к тому, что институт собственности
уменьшается. Смотрите, каршеринг.
Два года с момента появления, и что
сейчас на улицах происходит. Говорят,
к 2025 году половина машин будут арендованные.
Глобальные изменения.
Соответственно, появляются такие места,
как «маркетплейс»,
как мы. То есть люди хотят безопасно,
качественно, очень дешево. Они не готовы
переплачивать. Если ты не встанешь и не
объяснишь, за что ты берешь комиссию…
Раньше в агентствах недвижимости нас
спрашивали: за что вы берете комиссию?
Мы говорили: мы комиссию
берем, первое, за подбор объекта. Они
говорили: я и сам могу залезть на сайт
«Бюллетень недвижимости» и сам там могу
поискать. Мы им говорили: нет.
Там очень редко попадаются
объявления прямых продавцов. В основном,
там агенты по недвижимости. Либо на
сайте «БН» вы не найдете объект, потому
что существуют закрытые системы, которые
есть у риэлторов.
И клиент соглашался,
что без риэлтора лет десять назад сложно
было представить сделку. Сегодня — не
так. Мы
в Ассоциации риэлторов на эту тему
говорим.
Меняется ситуация. И
для чего нужен риэлтор?
Конечно же, он нужен в условиях сложного
выбора. Начнем с того, что человек,
который один раз или два-три раза в жизни
покупал квартиру, он, может быть, не
сможет сделать правильный выбор.
Ему кажется, что вот
так надо, вот эту покупать. А риэлтор —
он же как коуч — разговаривает, и вдруг
выясняется, что для клиента важнее
другое место хотя бы. Либо ему не надо
сейчас вкладываться в такой дорогой
объект. Либо — ровно наоборот — лучше
взять 500 тысяч еще в ипотеку и сразу
брать квартиру на долгий срок, и невыгодно
какое-то временное решение.
В условиях многофакторного
выбора помощь профессионального
консультанта нужна. И поэтому в этом
направление профессиональные риэлторы,
конечно, нужны.
С точки зрения безопасности
— второй фактор — агентство недвижимости
говорило, что у нас безопасно. Давно
уже сами сделки не проходят в агентствах
недвижимости, они проходят в центрах
проведения сделок.
Другое дело, что сегодня
основные конкуренты — это центры проведения
взаиморасчетов,
которые не имеют банковских технологий.
Банковские технологии все-таки безопаснее,
чем рассчитываться через частные сейфы,
я так считаю.
Если банковская система
отчитывается перед Центробанком, есть
законодательство и, соответственно,
есть ответственность должностных лиц
и есть какая-то система, которая не имеет
банковских технологий и никакой
ответственности, никакой аттестации,
никакого обучения у людей. И у них что,
одинаковая безопасность? Да нет, конечно.
Дороже ли у нас из-за
этого? Нет.
Жизнь к этому идет.
Появился Uber, машина стала
доступнее и дешевле. Вот эти парадигмы
поведенческие сегодня, смотрите, как
они меняются. И вот эти ребята, которым
сегодня 20-22 года, когда они придут в
недвижимость, что они будут делать?
Покупать, арендовать, будут они жить за
городом, будут ли они жить в коливингах,
когда они будут заводить семьи — в 25
или в 35 лет — огромная разница.
Я не вижу в этом угрозы,
я вижу в этом глобальный интерес. И,
конечно, хотелось бы занять свое место
в этой новой экономике. Ко мне тут
приходили ребята из IT-компании.
Сами решили прийти, поскольку — сами
видите — как у нас в Петербурге формируется
IT-кластер. Даже из других
регионов люди приезжают… Потому что
им в нашем городе хорошо.
Они пришли, говорят: мы
сами ищем квартиру. То есть IT-шники,
гики, они уже сами ищут, но они сами не
смогут составить сложные юридические
взаимоотношения в «цепочке»…
«Мойка78»: То есть мы в
конечном счете придем к тому, что это
все будет в интернете. Грубо говоря,
мобильное приложение, человек заходит,
выбирает себе квартиру. Это убьет
полностью понятие риэлторства или
центров сделок или это все будет на
базе таких центров?
Вячеслав Семененко:
Дело идет к тому, что все больше и больше
людей находит информацию в интернете.
Все больше и больше сервисов будут
прикреплены в
интернете к
мультилистинговым системам.
Простые консультации,
простые вещи, наверное, уже скоро будут
давать роботы. Не знаю, насколько вы
следите за роботами, которые продают и
консультируют, но говорят, что есть уже
такие сферы, где робот ведет диалог в
соцсети, и вы не понимаете, что с вами
говорит робот.
И скорость этих изменений,
она невероятна. И делать вид, что ничего
здесь не происходит, что риэлторская
профессия не будет подвержена этим
угрозам, не надо.
Конечно,
профессионал должен себя искать в
будущем дне, а не во вчерашнем.
Не надо говорить, что ты проедешь еще
несколько лет. Не проедешь. С каждым
годом количество сделок, которые
происходят напрямую между покупателем
и продавцом, увеличивается.
В Москве появился портал
— что-то вроде «недвижимость без
посредников». Он захватывает аудиторию.
Есть места, где риэлтор
все равно нужен — где многофакторный
выбор. Фикспрайс, так называемый. Услуга,
например — в Америке, в Великобритании,
появилась. Ты считаешь, что сам найдешь
квартиру и знаешь, где оформить, но
все-таки тебе совет бывалого человека
на этапе выбора из пяти-шести вариантов.
И ты за это готов заплатить некую сумму
— например, 20-30 тысяч рублей. Человек с
тобой поездит, посоветует.
Не надо полностью
нивелировать профессию риелтора. Я до
сих пор советуюсь — я вроде специалист,
но не практик в поле — и вот с такими
практиками с поля считаю для себя важным
посоветоваться. Но, конечно, же полную
сумму комиссии, наверное, в таких случаях
могут и не заплатить.
Тот проект, который в
Великобритании, появился два года назад
и захватывает рынок недвижимости. Против
него вначале риэлторы пытались
объединяться, а что с этим поделаешь…
Нельзя поменять
психологию людей другого поколения.
Как родители и дети —
ты ж не будешь обижаться на его
предпочтения. С этим надо жить, надо
искать себя в этом завтрашнем дне.