Глава Сбербанка Герман Греф допустил повышение ипотечных ставок с начала 2019 года. Реалистичность подобных прогнозов оценивает управляющий партнер Rebridge Capital Сурен Айрапетян:

Ипотечные кредиты в России становятся самым популярным способом
приобретения жилья и с каждым годом набирают все большие обороты. До 80%
клиентов новостроек приобретают квартиры с помощью ипотечных кредитов.
Это выгодно и банку, который получает плательщика по кредиту надолго –
на 10-15 лет и больше. И застройщику, который существенно увеличивает
продажи за счет ипотечных заемщиков. И самому заемщику, которому не
нужно копить на жилье полную сумму при том, что и цены могут расти, и
стоимость денег, которые он накопил, постоянно может снижаться. То есть
это выгодно всем участникам сделки.

И чтобы сделать ипотеку еще более
доступной, банки все больше и больше снижают свои первоначальные взносы.
Сейчас довольно большое количество сделок выдается с первоначальным
взносом менее 20%. И именно эту категорию заемщиков Банк России посчитал
особенно рискованной, проанализировав статистику выдач и погашений по
таким кредитам. И именно из-за нее регулятор решил повысить коэффициент
риска для банков по таким кредитам (с взносом менее 20% от стоимости
жилья) со 150% до 200%. Это коснется ипотечных кредитов, выданных с 1
января 2019 года. Увеличение коэффициента повлияет на увеличение
резервов по таким кредитам. Может ли это привести к росту ставок по
ипотеке? По нашему мнению, повышение процентных ставок по ипотеке
возможно на фоне увеличившейся в сентябре 2018 года ключевой ставки
Банка России, а также планируемого с 2019 года увеличения НДС и
негативных прогнозов по инфляции.

Эти факторы взаимосвязаны друг с
другом и уже повлияли на рост ставок в большинстве банков. То есть часть
банков еще по инерции могут поднять ставки в ближайшие 1-2 месяца. Если
же говорить про увеличение ставки по причине увеличения коэффициента
риска по кредитам с первоначальным взносом, то, безусловно, если банки
продолжат выдачи кредитов с низким взносом, то именно по этим кредитам
ставки именно в этих банках могут вырасти. Что же касается общих ставок
по кредитам с первоначальным взносом от 20%, то, по нашему мнению, это
не повлияет на дополнительное увеличение ставок по ипотеке.

Для банка и
риски, и затраты останутся в рамках выдаваемых кредитов теми же, что и
раньше, и для повышения нет никаких оснований. Кредиты с взносом до 20%, конечно, популярны среди потребителей, они позволяют не ждать до
накопления необходимой суммы и не брать дополнительных средств взаймы у
друзей или родственников и уж тем более потребительские кредиты для
большего взноса. Но статистика показывает, что логика регулятора верна.
По таким кредитам действительно несколько выше уровень просрочек и
дефолтов. То есть заемщику сложно спланировать свое финансовое
положение, и способность накопить необходимый первый взнос в том числе
говорит о том, что с большой вероятностью кредит будет возвращен
полностью и в срок. Мы считаем, что ипотека с низким первым взносом так
же, как и ипотека, при которой платеж по кредиту равен или превышает 50%
от доходов заемщика, – это в принципе повышенный риск и со своей стороны
рекомендовали бы от таких кредитов воздержаться.