ТЦ в Александровском парке «Великан Парк» выставили на продажу. Объект может уйти за 300-500 млн рублей, при этом инвестиции в его строительство в середине десятых составили 1,5 млрд рублей. Однако, у потенциальных покупателей могут возникнуть вопросы еще при изучении карты ТЦ.

Для начала предлагаем окунуться в историю ТЦ. Начнем с того, что на этапе открытия хорошую рекламу ему обеспечил Федор Бондарчук. Он в 2016 году был совладельцем объекта. Второй бенефициар, который остается и на сегодняшний день – бывший глава «Ленфильма» Эдуард Пичугин. Он контролирует «Великан парк» через ООО «Киносити девелопмент» и ООО «Интерком», следует из данных ЕГРЮЛ.

Суммарная годовая выручка обеих структур составляет 270 млн рублей (результаты 2021 года по БФО). Казалось бы, довольно неплохо, однако в 2018 оборот только «Интеркома» составлял 380 млн, а после этого приблизиться к рекорду не удалось.

«Развод» с предпринимателем оформили полюбовно, но через суд в 2016 году, следует из картотеки арбитражных дел. Ссылались на то, что Бондарчук не являлся на собрания учредителей ООО «Киносити девелопмент», что тормозило принятие важных для развития бизнеса решений.

«Истец ссылается на то, что Ответчик своими действиями делает невозможной деятельность Общества, в связи с чем Истец обратился в суд, указав, что Ответчик, неоднократно уведомленный Обществом о проведении внеочередных собраний, на собрания Общества не являлся, в связи отсутствием кворума по всем вопросам повестки дня собрания проведены не были, необходимые для Общества решение приняты не были»,
— говорится в материалах дела, имеющихся в распоряжении Мойки78.

Впрочем, самоустранение Бондарчука, похоже, не пошло на пользу компании. Сейчас все доли Пичугина находятся в залоге у кредиторов, следует из данных «СБИС». Кроме этого, продать ТЦ еще в марте пытался «Сбер» на собственной площадке. Цену банк выставил в 660 млн рублей.

Продажа ТЦ у метро «Горьковская», вероятно, ознаменуют в городе пересмотр результатов не только градостроительного десятилетия, но и в целом бизнес-достижений коммерсантов с начала нулевых. На федеральном уровне этот тренд уже заметен, активы переходят новым собственникам, даже если не связаны с иностранными компаниями. Переживет ли «Великан Парк» это переосмысление – большой вопрос.

Похоже, что негативных факторов для развития ТЦ, все же больше. Так, кинотеатры (а в случае «Великан Парка» это якорный арендатор) испытывают проблемы с репертуаром из-за западных санкций. Только в Петербурге с начала 2022 года закрылось 14% кинотеатров. Кроме этого, если переформатировать центр и сделать в нем акцент на одежду и другие потребительские товары, также можно столкнуться с несколькими трудностями. Якорные арендаторы, например компания Inditex находится в раздумьях о своем будущем в России. Сотрудничество с другими иностранными марками также опасно – не известно, соберутся ли они в один момент покидать местный рынок. А российские дизайнеры, вероятно, не смогут обеспечить высокую арендную ставку – им средства нужны для увеличения оборотов.

Эксперты прочат, что на месте «Великан парка» откроется апарт-отель или коворкинг. Однако есть вероятность, что даже новому собственнику переделать здание в жилье будет не так просто. Дело в кадастровой карте Петербурга. Согласно данным Росреестра, земля под ТЦ предназначена только для размещения объектов культуры и искусства. Примечательно и то, что часть ТЦ, включая входную группу, находится на землях для размещения парков и скверов.

Не удивимся, если на этом фоне, продажей заинтересуется Смольный. Вице-губернатор Николай Линченко или глава строительного комитета Игорь Креславский могут вспомнить, что на заре открытия «Великан Парка» градозащитники включали его в список урбанистических провалов. От таких заявлений ТЦ не спас даже Федор Бондарчук, который на старте был совладельцем объекта.

«Я не уверен, что это правильное направление художественно-архитектурного развития этого места. Даже если эта стройка преследует благие цели, я за сохранение парка»,
— заявлял в начале десятых гендиректор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов.

Также не исключено, что в ходе проверки обнаружатся нарушения, допущенные десятилетие назад. И речь, быть может, будет идти уже не о продаже ТЦ, а о его ликвидации. Снос, вероятно, можно подать и с точки зрения возвращения Александровскому саду его первоначального вида.

С другой стороны, Мойка78 предлагает собственникам подумать об открытии на территории «Великан Парка» современного аналога дворца пионеров и школьников. К тому же информационное поле сейчас этому благоволит – в России как раз объявили о создании нового молодежного движения «Большая Перемена». Примечательно, что наблюдательный совет организации возглавит лично президент России Владимир Путин. Так чем же ТЦ, который, похоже, требует реконцепции, не претендент на место главной штаб-квартиры организации?

Тут же можно открыть и образовательные кружки, создать небольшой кластер для юных инженеров и проводить культурные мероприятия для детей. Так и окрестные школьники будут заняты, и здание не будет пустовать в эпоху кризиса. Для этого даже не обязательна продажа, достаточно просто сдать его в аренду городу.

Есть и другая идея, которая напомнит владельцу здания Эдуарду Пичугину о его прошлом. «Великан Парк» можно отдать под производственные нужны киностудии «Ленфильм» под руководством Федора Щербакова. В нем можно разместить производственные помещения или построить мини-студии для съемок. К тому же «Ленфильму» после грозящих еще в прошлом году банкротных исков для возрождения былой славы нужна поддержка. Телефон Пичугина оказался недоступен для обсуждения будущего «Великан парка».

При этом «Великан парк» может иллюстрировать, несколько в новых реалиях обесценивается коммерческая недвижимость. Мы уже указывали, что Пичугин и Бодарчук инвестировали в ТЦ 1,5 млрд рублей. В 2013 году, когда закончилось строительство объекта, в долларовом эквиваленте эта сумма равнялась 48 млн долларов в валюте. При этом сейчас, даже несмотря на сильный рубль, цена продажи еле дотягивает до 9 млн долларов, если делать скидки на курс «черного рынка», то собственник может получить в лучшем случае 12 млн долларов. При этом, во время строительства кредитование в «Сбере» шло как раз на основе бизнес-плана, который предполагал постепенное удорожание объекта. Глядя на валютную стоимость недвижимости, становится не удивительным, что первые попытки выставить ТЦ на продажу предпринял не сам собственник, а его кредитор.