С чего начать покупку квартиры?

Рассказываем, как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости и как избежать ошибок при покупке жилья.

Новостройка или вторичка? Ипотека или рассрочка? Если вы задумались о покупке квартиры, к этим вопросам в вашей голове, возможно, прибавился еще и третий: «Что будет с ценами и стоит ли вообще сейчас покупать жилье?» Агентство Бизнес Новостей обсудило с экспертами, что происходит на рынке недвижимости и как сделать свой первый шаг к заветным «квадратным метрам».

ЧТО ПРОИСХОДИТ С ЦЕНАМИ СЕЙЧАС?

Все опрошенные эксперты сходятся во мнении: спрос падает, а квартир под продажу (как в новостройках, так и на рынке вторичного жилья) много. По данным “Авито Недвижимости”, где представлена одна из самых больших баз объектов в России, в целом по стране спрос на вторичную недвижимость в нынешнем октябре снизился на 18,9% в сравнении с октябрем прошлого года. При этом по отношению к сентябрю активность покупателей, наоборот, выросла на 2,5%. За месяц заметнее всего увеличился интерес к студиям — на 10%.

— На первичном рынке жилья России мы фиксируем более серьезное ослабление спроса за год — на 44%. В сравнении с сентябрем в октябре активность покупателей выросла лишь на 1%, больше всего — в сегменте 3-комнатных квартир (+2,6%), — рассказывает Николай Попов, коммерческий директор “Авито Недвижимости”

По мнению Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), из-за этого рынок вышел на плато: «Цены успокоились, нет причин ни для резкого роста цен, ни для снижения».

— По состоянию на начало ноября цены за квадратный метр в черте города в «новой вторичке» (в объектах, построенных не более 10 лет назад) составили 192,8 тыс. рублей, а в «старой» — 149,2 тыс. Средние цены в Кудрово и Мурино держатся на уровне 157,8 тыс. рублей за «квадрат», добавляет Ольга.

При этом Светлана Котлярова, директор по маркетингу ГК НСК, считает, что цены на новостройки и вторичное жилье все-таки падают, хоть и несущественно. По ее мнению, связано это с общим замедлением деловой активности:

— Покупки совершаются только те, которые крайне важны для жизни и были уже на окончательной стадии: решение принято, документы готовы, деньги есть или ипотека одобрена. Все вопросы инвестиций, сохранения денег, покупки жилья на будущее или под сдачу — на паузе.

При этом эксперты предупреждают, что к любым прогнозам цены недвижимости на 2023 год стоит относиться крайне аккуратно. Связано это с тем, что анализ на основе опыта предыдущих лет не играет никакой роли.

— Но в любом случае спрос и стоимость строительных материалов — две составляющие, от которых все будут отталкиваться, — добавляет Светлана Котлярова. — В следующем году еще нужно будет смотреть, какие ипотечные ставки предложат банки, и это тоже будет влиять на стоимость жилья.

СТОИТ ЛИ ПОКУПАТЬ КВАРТИРУ СЕЙЧАС?

Эксперты уверены, что в ситуации неопределенности ждать смысла нет, потому что перспективы остаются туманными. В целом специалисты считают, что сейчас хороший момент для покупки квартиры: из-за скидок, сниженной цены и обилия самых разных специальных предложений:

— Так или иначе цены чуть снизились, можно ловить акции, скидки, субсидированную ипотеку, — уверена Светлана Котлярова. — Продавцы готовы идти на уступки, держатся за покупателя. И если вы готовы к покупке, то не стоит ждать. На рынке всегда стоимость жилья колеблется, и в долгосрочной перспективе всегда цены растут.

С ней согласен и Артур Гайсин, генеральный директор ХК «Сити 78»:

— Квартиру стоит покупать тогда, когда есть явная необходимость в улучшении жилищных условий. В связи с тем что некоторые льготные ипотечные программы отменят, более выгодных условий, чем текущие, в ближайшее время ждать не стоит.

КАК МОЖНО СЭКОНОМИТЬ НА ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СЕЙЧАС?

Основным инструментом экономии эксперты назвали субсидированную ипотеку от застройщика. Артур Гайсин также считает, что сейчас застройщики активно используют все доступные маркетинговые инструменты для повышения спроса: скидки на квартиры, подарки, акции.

— Ноябрь — месяц распродаж, и некоторые застройщики также участвуют в «черной пятнице». Кроме того, большинство застройщиков проводят акции или дают скидки перед Новым годом. С этой точки зрения конец года — самое выгодное время для покупки квартиры, — заключает Артур.

Также на цену влияет и сезон. Зимой и летом, как правило, цены на квартиры ниже. А Николай Попов также рекомендует присмотреться к вторичному жилью

— Цены на вторичном рынке сейчас выгоднее. Это, например, видно при сравнении средней стоимости квартир. Кроме того, некоторые собственники квартир сейчас соглашаются на хороший дисконт, что также привлекает покупателей. К тому же в готовое жилье можно сразу заехать и жить, не тратясь на ремонт или не переплачивая на параллельную аренду жилья, если новостройка еще не готова. Плюс в текущих экономических обстоятельствах вторичка выглядит более надежной.

Помимо этого, стоит обратить внимание на специальные акции от застройщиков. Например, на Авито Недвижимости все квартиры со специальными условиями и бонусами собраны под фильтром «Есть акция».

ПО КАКИМ ПАРАМЕТРАМ СТОИТ ВЫБИРАТЬ ЖИЛЬЕ И КАК ОНИ ВЛИЯЮТ НА ЦЕНУ?

Если вы все же приняли решение покупать квартиру, выбрали планировку и метраж, стоит также обратить внимание и на следующие факторы:

В случае первички – степень готовности дома. Покупать жилье на этапе котлована выгоднее. Это безопасно: с 2019 года законодательство защищает дольщиков от неблагонадежных застройщиков.
Класс жилого комплекса. Чем выше класс ЖК, тем более дорогие материалы используются при строительстве и тем внимательнее застройщик относится к благоустройству территории.
Этажность и расположение квартиры. Как правило, квартиры на последних этажах дороже. А вот угловую квартиру иногда можно купить дешевле.
Район и инфраструктура. Чем больше вокруг дома детских садов, поликлиник и парков, чем ближе квартира к центру, тем она будет дороже.
Во вторичном жилье к этим факторам добавляется еще и состояние дома, а в новостройках — наличие отделки.

Найти квартиру с нужными вам параметрами помогут онлайн-сервисы. Составьте список из подходящих для вас вариантов и отсеките самые дешевые (продавцы могут занижать цену из-за скрытых недостатков жилья) и самые дорогие.

НА ЧТО ЕЩЕ СТОИТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ ПРИ ВЫБОРЕ КВАРТИРЫ?

Эксперты советуют особое внимание уделить окружающей инфраструктуре. Узнать, есть ли поблизости от вашего будущего дома детские сады, школы, больницы и поликлиники, парки и скверы, супермаркеты, торговые центры, салоны красоты, фитнес-клубы, кафе и рестораны.

Второй важнейший фактор — транспортная доступность: близость жилого комплекса к метро, транспортным развязкам, количество маршрутов общественного транспорта. Этот критерий особенно важен для тех, кто не владеет собственным автомобилем и каждый день добирается на работу.

При этом доверять рекламным буклетам застройщиков не стоит. Лучше самостоятельно убедиться, все ли в порядке в районе с инфраструктурой. Запишитесь на просмотр и попробуйте добраться до жилья на общественном транспорте или собственном автомобиле. Лучше всего в час пик. Так вы будете точно знать, сколько времени вам придется тратить на дорогу каждый день.

КАК ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ ПРОДАВЦА?

Если вы определились с необходимыми параметрами квартиры, вас устроила цена и местоположение будущего жилья, перед заключением сделки стоит проверить девелопера или человека, у которого вы собираетесь покупать квартиру. Проверить застройщика помогут несколько сервисов:

Наш.дом.рф — здесь можно посмотреть всю информацию об объекте.
Сайт арбитражных судов — здесь можно узнать, часто ли судятся с застройщиком.
Сайт налоговой — тут можно проверить выписку ЕГРЮЛ.
Единый ресурс застройщиков — здесь можно узнать рейтинг надёжности застройщика.

Если же вы покупаете квартиру на вторичном рынке, обязательно запросите у продавца ряд документов:

Выписку из ЕГРН — так вы убедитесь, что у квартиры нет обременений. Сэкономить время также могут помочь онлайн-сервисы.
Документ, подтверждающий право собственности — договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве или справка о выплате пая в ЖСК.
Документ из БТИ — он поможет узнать, были ли в квартире незаконные перепланировки.
Документы, подтверждающие дееспособность продавца — справка из ПНД и наркодиспансера.
Согласие супруга на продажу квартиры.

Если документы в порядке, можно приступать к заключению сделки.