Россияне-владельцы недвижимости, желающие извлекать доход от аренды в обход налоговой системы, рискуют оказаться в поле зрения Федеральной налоговой службы. Для этого у ведомства есть все инструменты, способные сделать «теневую» аренду практически прозрачной сферой.
Мойка78 рассказывает, почему сдавать квартиры «втемную» в России стало сложнее.
Как ФНС вычисляет «теневых» арендодателей
Однако государство последовательно закрывает лазейки. ФНС активнее анализирует данные. Основные способы, которыми пользуется налоговая, включают:
- Банковские переводы. Регулярные поступления на карту примерно в одни и те же даты и в одинаковых суммах от одного и того же человека автоматически считываются алгоритмами;
- Данные Росреестра. Если у человека в собственности несколько квартир, у налоговиков возникает резонный вопрос о целях их использования, что часто служит сигналом о сдаче объектов в аренду;
- Мониторинг объявлений. Специальные роботы сканируют сайты с объявлениями, выискивая совпадения по номерам телефонов;
- Жалобы третьих лиц. Информация может поступить от соседей, арендаторов, участкового или управляющей компании. Например, любой гражданин, чьи права нарушены шумными жильцами, может обратиться с жалобой в ФНС, чтобы проверить, оформлены ли документы надлежащим образом.
Если у инспектора возникают подозрения, он может назначить проверку, чтобы запросить выписки, изучить договоры либо их отсутствие, сопоставить факты.
Какое наказание ждет нарушителя
Если ФНС докажет, что собственник получал доход, но не декларировал его, последствия могут быть серьезными.
В особых случаях, когда сумма недоимки за три года подряд превышает 2,7 млн рублей, возможна уголовная ответственность в рамках статьи 198 УК РФ «Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица — плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов». В этом случае арендодателю может грозить штраф до 300 тысяч рублей, принудительные работы или лишение свободы на срок до одного года.
Отдельно стоит упомянуть риски при сдаче жилья иностранцам. Если собственник не выполнил обязанность по постановке арендатора на миграционный учет, ему грозит административный штраф по статье 18.9 КоАП РФ. При систематическом нарушении возможны и более тяжелые последствия, вплоть до уголовных статей за фиктивную регистрацию мигрантов.
Легализация дохода
Что это дает:
- пониженная ставка: 4% при сдаче физлицу, 6% — юрлицу или ИП;
- простая отчетность: не нужно заполнять декларации. После каждого платежа в приложении «Мой налог» необходимо сформировать чек. Налог рассчитается автоматически;
- нет обязательных страховых взносов. При первой регистрации будет предоставлен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, который позволяет временно платить по сниженной ставке.
Вместе с тем у этого режима есть ограничения. Годовой доход не должен превышать 2,4 млн рублей. Если доход выше, собственнику потребуется зарегистрироваться как ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения. Помимо этого, сдавать можно только жилые помещения (квартиру, дом, их часть). Апартаменты под этот режим не подпадают, поскольку считаются коммерческой недвижимостью.
Куда жаловаться на соседа, сдающего квартиру без договора
Другой вариант — обратиться к участковому. Он действенный, если арендаторы создают бытовые проблемы. Например, шумят, из квартиры исходит неприятный запах, выползают тараканы. В это случае полицейский проведет проверку, установит личности проживающих и зафиксирует факты. Эти материалы потом можно передать в налоговую.
Наконец, можно пойти в УК, которая обязана проинформировать полицию и налоговую.
VK
OK
Дзен
MAX