В Смольнинском районном суде слушаются два дела по искам к Росреестру. На кону — четыре квартиры и нежилое помещение. Суду предстоит выяснить, продавал ли застройщик дважды одну и ту же недвижимость на 1,1 млн у.е.

В понедельник, 17 июня, судья Татьяна Чистякова в Смольнинском райсуде начала разбираться с двумя административными исками, которые Игорь Мамаев подал к петербургскому управлению Росреестра. Повод для спора — отказ ведомства зарегистрировать гражданина как владельца недвижимости общей площадью свыше 500 квадратных метров в Московском районе Петербурга.

В зале заседаний вместе с адвокатом Мамаева присутствовали юрист Росреестра, представители «Концерна Л1», который строил жилой дом, и адвокаты Рудольфа Михеева, также претендующего на недвижимость. В итоге все заседание свелось к противостоянию адвокатов Мамаева и Михеева.

Проблемы с жильем на проспекте Юрия Гагарина, 77, начались в марте 2006 года, когда бизнесмен Сергей Михайличенко задолжал денег бизнесмену Игорю Бурдинскому. Последний обратился в суд, и недвижимость должника — в частности, четыре квартиры и нежилое помещение — оказались под арестом.

Проспект Юрия Гагарина, 77. Фото: Яндекс.Панорамы

Вся эта недвижимость была приобретена Михайличенко по договорам долевого участия у ООО «Концерн ЛЭК ИСТЕЙТ» (ныне «Концерн Л1»).

«Судебный пристав-исполнитель Специализированного отдела по ОВИП Управления ФССП России по Санкт-Петербургу А.С. Евтушенко … постановил: наложить арест на договора о долевом участии в строительстве … заключенные между Михайличенко Сергеем Валентиновичем, и ООО «ЛЭК Строительная компания №1» от лица ООО «Концерн ЛЭК Истейт»»,
— гласит постановление УФССП РФ по Петербургу от 19 ноября 2008 года.

В конечном счете, судебные приставы выставили права по долевому участию на недвижимость на торги. 20 ноября 2011 года определились победители — ООО «Кайдзен» и ООО «Бокута». Компании получили право требования по договорами долевого участия, заключенным Михайличенко. При этом с победителями торгов были подписаны протоколы подведения результатов, которые имеют силу договоров купли-продажи.

Вплоть до 2015 года результаты торгов пытались оспорить как сами «Кайдзен» и «Бокута», так и «Концерн Л1». Суды оставили итоги торгов в силе и, больше того, подтвердили, что упомянутые договоры долевого участия (заключенные изначально Михайличенко) по-прежнему действуют, а значит, права на недвижимость остаются за «Кайдзен» и «Бокута».

«По результатам торгов подписан протокол № 3.5, имеющий силу договора купли-продажи арестованного имущества по лоту № 5, с победителем – ООО «Бокуто». Согласно пункту 1.1 названного протокола ООО «СПб Электросервис» по результатам проведенных торгов переданы в собственность ООО «Бокуто» (покупателя) имущественные права, принадлежащие должнику Михайличенко С.В»,
— говорится, в частности, в постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Западного федерального округа от 10 декабря 2012 года.

26 апреля 2016 года обе компании заключили договор уступки прав требования на четыре квартиры и нежилое помещение в пользу Рудольфа Михеева. Спустя год «Концерн Л1» попытался в Выборгском городском суде признать недействительным этот договор цессии, но проиграл.

Вместе с тем, в августе 2016 года Михеев узнал от судебных приставов, что Игорь Мамаев пытается зарегистрировать в Росреестре право на все четыре квартиры и нежилое помещение, рассказали «Мойке78» представители Михеева.

Выяснилось, что в 2014 году Мамаев заключил с «Концерн Л1» предварительные договоры купли-продажи тех самых четырех квартир и помещения. Это следует из искового заявления поданного Мамаевым к управлению Росреестра в Санкт-Петербурге (копия есть у «Мойки78»).

Право собственности Мамаева было подтверждено решением Третейского суда при Ассоциации управляющих недвижимостью в том же 2014 году.

«Лица, которые желают судиться, но не желают, чтобы это происходило в судах общей юрисдикции, в арбитражных судах, при заключении какой-либо сделки договариваются о третейской оговорке, что в случае возникновения споров между этими людьми по сделке, они все свои вопросы решают в третейском суде. Третейская оговорка предполагает сразу же избрание определенного суда, где решение этого третейского суда будет обязательным для сторон»,
— заявил «Мойке78» адвокат Олег Шерле, представляющий в суде интересы Рудольфа Михеева.

Юрист отметил, что такая третейская оговорка была предусмотрена в договоре 2014 года между «Концерн Л1» и Мамаевым, но ее не было в договорах долевого участия, заключенных Михайличенко и ныне перешедших к Михееву.

Узнав о решении Третейского суда по по договорам Мамаева на четыре квартиры, Рудольф Михеев в Приморском суде их успешно обжаловал, по договору на нежилое помещение — не успел. Как пояснили представители Михеева, он не располагал полной информацией и пропустил сроки давности.

Параллельно Михеев обратился в полицию с заявлением о совершенном, по его мнению, преступлении — двойной продаже. По итогам доследственной проверки уголовное дело возбуждено не было, однако 4 октября 2018 года следователь СУ УМВД России по Центральному району направила гендиректору «Концерн Л1» Павлу Андрееву представление.

«После получения полной оплаты по договорам ДДУ по объектам недвижимости … руководство ООО «Концерн Л1» (ранее ООО «Концерн ЛЭК ИСТЭЙТ») осуществило повторную продажу Мамаеву И.Г. Объектов недвижимости. … Следовательно, при государственной регистрации права собственности будет фактически осуществлена двойная продажа объектов недвижимости Михайличенко С.В. и Мамаеву И.Г. — выявленные обстоятельства подлежат немедленному устранению»,
— гласит представление. (По утверждению представителей Михеева, оно так и не было исполнено.)

В итоге Михеев все-таки зарегистрировал в петербургском управлении Росреестра свои права на жилые помещения. Решение Третейского суда по нежилому помещению в пользу Мамаева вступило в силу, и Выборгский суд выдал на это решение исполнительный лист.

Тем не менее зарегистрировать свои права на нежилое помещение в Росреестре Мамаев не смог. Как пояснил представитель регистрирующего органа в ходе судебного заседания — к ним поступило два комплекта документов, подтверждающих права на недвижимость, и Росреестр не стал отдавать предпочтение одной из сторон.

В свою очередь Мамаев подал два иска, которые и рассматривались 17 июня — об отмене регистрации прав Михеева и регистрации его, Мамаева, прав на недвижимость.

Одним из основных аргументов адвокатов Мамаева стало то, что Михеев не располагает оригиналами договоров долевого участия, заключенных в 2006 году. Судья, ознакомившись с материалами дела, перенесла заседание на 8 июля.