«Мойка78» расскажет, как дружба с экс-президентом России сказалась на плодородности сельхозземель ОАО «Племенной завод «Лесное» и темпах строительства города-спутника Южный.

Давид Смушкин землю под Южный выкупил еще при президенте Медведеве. За время не строительства в стране сменились министры образования, связи, губернаторы Петербурга и даже президент.

ИТМО просит не сравнивать еще не построенную технодолину со Сколково. Скрин startdevelop.com

Путь из земель сельхозназначения к силиконовой долине

В конце прошлой недели состоялось грандиозное событие: петербургским журналистам показали голое и залитое дождем поле. Однако журналистов попросили верить не своим глазам, а обещаниям: здесь, как заявляют организаторы выездного ученого совета на свежем воздухе, уже стартовали работы по строительству города-спутника Южный. Просто их пока не видно.

В этот раз обещали первое новоселье уже к 2023 году. Напомним, заявления о строительстве города-спутника петербуржцы слышат последние лет десять. Но в этот раз пообещали не только давно-обещанный город, но комплексный научно-образовательный и инновационный центр мирового уровня и технодолину.

Чтобы журналисты не сомневались в словах организаторов показа города будущего – университет ИТМО и частный инвестор – в фойе расставили макеты: в планах строительство не только гостиниц, школ, детских садов, поликлиник и парков, но и жилья. Оно — как было заявлено на пресс-конференции — будет востребованным у работающих в ИТМО Хайпарке.

Руководство университета ИТМО просит не сравнивать еще не построенную технодолину со Сколково. Но от сравнения с силиконовой долиной скромно не отказываются.

Подчеркнем, город-спутник «Южный» раскинется на территории в более чем две тысячи гектаров. Некогда эти земли имели статус сельскохозяйственного назначение. Здесь когда-то располагался ОАО «Племенной завод «Лесное».

Здесь когда-то располагался ОАО «Племенной завод «Лесное». Скрин: startdevelop.com

Сделка века: плодородные земли по полтора рубля за «квадрат»

Купля-продажа земли, по данным годового отчета племенного завода «Лесное» состоялась в 2010 году. Покупатель «Старт Девелопмент» (принадлежит Захару Смушкину). Купля-продажа принесла «Лесному» 13 млн рублей.

Позже руководитель отдела индустриальной недвижимости Knight Frank St.Petersburg подсчитает, что земля, из-за близости к городу и хорошей транспортной доступности могла бы быть продана не за полтора рубля за каждый «квадрат», а, как минимум, в 10 раз дороже.

Эксперты в открытых источниках тогда предполагали, что столь льготные условия покупки оправдываются некоторой близостью Захара Смушкина к тогдашнему президенту Медведеву: в 90-е годы Захар Смушкин и братья Зингаревич были работодателями Дмитрия Медведева – последний оказывал юридические услуги компании, возглавляемой бизнесменами. Позже – рассказывают – пути братьев Зингаревич и Захара Смушкина разошлись.

Через год после покупки — в 2011 году — правительство Санкт-Петербурга назвало проект города-спутника приоритетным инвестиционным проектом, а еще спустя год — в 2012 — уже правительство России признало проект города-спутника Стратегическим проектом Санкт-Петербурга. Проект был включен в программу развития СЗФО и получил статус федерального стратегического проекта.

Между тем против начала строительных работ выступили петербургские активисты.

«Под застройку хотят вырубить Кондакопшинский лес – это «зеленые легкие» Пушкинского района. И осушить Кондакопшинское болото, а это значит, пересохнут реки, пруды в парках Царского Села и Павловска обмелеют и заболотятся. Этот вывод сделали эксперты на основе государственной экспертизы. Однако чиновники и руководство музеев-заповедников – хотя и признают опасность — но не протестуют против строительства. И мы не понимаем почему»,
— негодовали тогда активисты.

А в 2015 году в истории «не строительства» города-спутника Южный произошло и вовсе невероятное: на одном из федеральных каналов сосед по дачному кооперативу «Озеро» уже тогдашнего президента России – Владимир Путина – выдал компромат на ближайшее окружение на бывших работодателей бывшего президента России Дмитрия Медведева.

И в тот же 2015 год Гатчинская городская прокуратура – неожиданно – нашла нарушения, допущенные при приватизации участка площадью в 906 га. Правда по версии прокуратуры эту ошибку совершил не Захар Смушкин или «Старт Девелопмент», а прежней владелец земель — ОАО «Племенной завод «Лесное». Пресс-служба прокуратуры тогда заявляла, что сельхозпредприятие получило землю в собственность по распоряжению администрации Гатчинского района, однако в переданные земли вошли часть реки Славянка с береговой полосой и 192 га земель лесного фонда. А по закону приватизация таких объектов запрещена. Таким образом, права «Старт Девелопмент» на земельный участок оказались под вопросом.

Но потом выяснилось, что на момент сделки в Гатчинском районе не было генплана, а лесные земли не принадлежали Лесному фонду. И более того, Невско-Ладожское бассейновое водное управление сделку одобрило. А значит причин расторгать её не было.

Проект ИТМО Хайпарк. Фото: пресс-служба вуза

Генплан: вас здесь не стояло

Напомним, в 2013 году, при обсуждении Генплана (по которому Петербург доживает последний год), против застройки города-спутника Южный выступили 23 депутата.

Как тогда было заявлено на заседании: «строительство города-спутника ничего не принесет в бюджет города, и даже не выгоден для будущих жителей».

Но большинство депутатов выступило за строительство Южного. На официальной странице тогдашнего спикера ЗакСа Вячеслава Макарова сообщается: «третье окончательное чтение по поводу изменения Генплана в связи со строительством «Южного» прошло крайне быстро».

Указывалось, что общий объем инвестиций составит 179 млрд рублей. Из них из федерального бюджета выделят 26,5 млрд рублей, а из городского — еще 6,5 млрд рублей. При этом в инвестиционном соглашении правительства Петербурга с компанией «Старт Девелопмент» запланированы поступления в бюджет Петербурга в размере 9,28 млрд рублей.

Генплан, который сейчас готовят в недрах Смольного, вполне возможно, узаконит новый статус некогда земель сельхозназначения. Территорию — если на публичных слушаниях не произойдет ничего неожиданного — скорей всего переведут в другую функциональную зону. А перевод из одной функциональной зоны в другую позволяет не только вести деловую и жилую застройку, но и увеличивает стоимость земли более чем в сто раз.

Более того в марте 2020 года ИТМО Хайпарк уже провел первые общественные слушания. И согласно заключению общественность не против строительства объектов первой очереди комплексного на территории города-спутника Южный. Объекты первой очереди — это учебный корпус, общежития, научно-исследовательские центры и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном.

Как было заявлено на пресс-конференции в поле, предприятие Захара Смушкина разыскивает для дальнейшего развития города-спутника и других резидентов. Им предлагается освобождение от уплаты налога на прибыль на срок до 10 лет, а также освобождение от налога на имущество, расположенное на территории Техдолины,

Кроме того освобождение от уплаты НДС в течение 10 лет, освобождение от социального страхования и сниженные до 14% соцвзносы, упрощенный прием на работу иностранных сотрудников (отсутствие пошлин на разрешение, приглашение и визы).

Кроме того, УК ИТМО Хайтпарк предлагает услуги таможенного представителя, возмещение затрат и даже гарантии от неблагоприятных изменений законодательства.

Захар Смушкин выкупил более двух тысяч гектаров сельскохозяйственных земель за полтора рубля за «квадрат».

Интерес для коммерческой застройки представляют 957 га земли. Стоимость данного земельного участка — документы были представлены депутатам петербургского Заксобрания — около 62 млн рублей. Но это — при признании статуса земель сельхозназначения. Перевод в другую функциональную зону — исходя из рыночных цен — превысит 28 млрд рублей.

В конце августа 2020 года, на пресс-конференции Захар Смушкин заявил, уже получил от ряда девелоперов предложения на покупку земли под жилищное строительство.