Даже нотариус не спасет: почему можно остаться и без денег, и без квартиры, как в деле Ларисы Долиной

Народная артистка России Лариса Долина в прошлом году оказалась в центре громкого скандала, связанного с продажей её квартиры в центре Москвы.

Как все началось

По словам представителей певицы, всё началось с того, что неизвестные лица под видом сотрудников государственных органов связались с артисткой и убедили её выполнить ряд действий «для защиты её средств и имущества».

Когда о случившемся стало известно, в квартире появились люди, утверждавшие, что они — новые владельцы недвижимости. По данным СМИ, речь идёт о женщине по имени Полина Лурье, которая заявила, что купила квартиру у самой Долиной на законных основаниях и полностью оплатила сделку. Артистка, в свою очередь, заявила, что никогда добровольно не собиралась продавать жильё и не осознавала, какие именно документы подписывает.

Как разворачивались события

После того как факт сомнительной сделки вскрылся, история стала развиваться сразу в нескольких направлениях — уголовном и гражданском.

• Уголовное расследование

В ноябре 2024 года один из фигурантов, Каменецкий, был задержан. Он признал, что участвовал в схеме, направленной на завладение крупной суммой и недвижимостью. Общий ущерб, по данным следствия, превышает 317 миллионов рублей.

• Решение суда: певица не осознавала, что делает

Ключевым поворотом в деле стала экспертиза и последующее решение суда, на днях опубликованное в материалах Хамовнического районного суда. В документе, на который ссылается ТАСС, указано, что Лариса Долина не могла осознавать значение своих действий в момент заключения договора купли-продажи.

Кроме того, суд отметил, что сделка признаётся недействительной, если заблуждение стороны было настолько существенным, что в ином случае человек не стал бы заключать договор. В материалах дела сказано, что певица действовала под влиянием значительного заблуждения, вызванного действиями третьих лиц — мошенников.

На основании этого решения суд признал договор купли-продажи недействительным, аннулировал право собственности покупательницы и постановил вернуть квартиру артистке.

Конфликт интересов: кто стоит по разные стороны

Несмотря на решение суда, ситуация остаётся напряжённой.

Исполнительница хитов «Капкан» и «Больше никогда», в свою очередь, утверждает, что не имела намерения продавать жильё и действовала под психологическим давлением. В момент сделки она не могла понимать, что происходит, и не осознавала, что теряет собственную недвижимость.

Юристы отмечают, что подобные ситуации встречаются всё чаще — когда мошенники воздействуют на психику человека настолько, что тот действует формально самостоятельно, но на деле подчиняется чужой воле.

Что происходит сейчас

Параллельно адвокаты покупательницы добиваются пересмотра решения, утверждая, что она не могла знать о мошеннических обстоятельствах.

Судебная практика показывает, что подобные дела крайне сложны: в них переплетаются вопросы дееспособности, введения в заблуждение и добросовестности сторон. Если будет доказано, что продавец не осознавал своих действий, то сделка признаётся ничтожной, а покупатель теряет и квартиру, и уплаченные деньги.

Это не единственный подобный кейс

Пожилая жительница столицы в 2019 году продала свою однокомнатную квартиру площадью 45 квадратных метров соседу за 5 миллионов рублей. Сделка казалась прозрачной: договор был подписан, деньги получены, а переход прав зарегистрирован в Росреестре. Однако три года спустя продавец подала иск, утверждая в суде, что в момент продажи не отдавала себе отчета в своих действиях из-за психического расстройства.

Квартира была возвращена прежней владелице, а вот вопрос с денежными средствами разрешился неожиданным образом: возврат 5 миллионов рублей покупателю предусмотрен не был. Согласно закону, в таких ситуациях деньги могут остаться у стороны, которая в момент совершения сделки была признана недееспособной.

Для покупателя, вложившего около миллиона рублей в ремонт, это решение стало тяжёлым ударом. Он планировал обустроить жильё для себя, но в результате остался без квартиры и без компенсации.

По версии ответчика, новый брачный союз пенсионерки сыграл ключевую роль в возбуждении судебного процесса. При этом отмечается, что у женщины действительно имелось медицинское заключение, которое уже помогало ей выигрывать аналогичные судебные споры, связанные с недвижимостью.

Почему суд может встать на сторону продавца

• Неспособность осознавать свои действия. Если гражданин формально дееспособен, но в момент сделки был введён в состояние, когда не мог понимать значение своих поступков, суд может признать договор недействительным.
• Введение в заблуждение. Даже без медицинских показаний, если доказано, что человек был обманут и не понимал сути сделки, она может быть отменена.
• Защита слабой стороны. Суд вправе признать недействительной сделку, где одна из сторон действовала под давлением, угрозой, обманом или психическим воздействием.

В этом случае именно эти обстоятельства сыграли решающую роль. Долина оказалась под влиянием мошенников, которые убедили её действовать против собственных интересов.

Риски для покупателя: когда можно остаться и без квартиры, и без денег

Если решение суда о недействительности сделки останется в силе, покупательница лишится и недвижимости, и уплаченной суммы. Закон позволяет требовать компенсации с мошенников, однако на практике вернуть деньги от аферистов, скрывшихся или осуждённых, почти невозможно.

Суд в таких делах руководствуется принципом защиты пострадавшего лица — даже если формально документы были оформлены правильно.

Как защититься при покупке жилья: инструкция для покупателя в новых реалиях

История, подобная этой — это серьезный сигнал для всех, кто покупает недвижимость. Юридически чистых документов и записи в Росреестре может быть недостаточно, если продавца признают не осознававшим своих действий. Чтобы минимизировать риски и не остаться без денег и жилья, действуйте на опережение.

1. Проведите личную встречу и оцените адекватность продавца

• Обязательно встретьтесь лично. Не ограничивайтесь общением через риелтора или представителя. Ваша задача — самостоятельно оценить, насколько продавец адекватен, понимает ли он суть происходящего и последствия сделки.

• Задавайте прямые вопросы: «Вы точно понимаете, что продаете эту квартиру?», «Вы действуете добровольно?», «Кто еще из родственников знает о сделке?». Смущенный, растерянный или неадекватный ответ — красный флаг.

2. Запросите справку из психоневрологического диспансера (ПНД)

• Это становится обязательным новым правилом для безопасной сделки. Официальная справка о том, что продавец не состоит на учете у психиатра или нарколога, — это мощное доказательство его дееспособности на момент сделки.

• Учтите, что ее получение требует времени и согласия самого продавца. Его нежелание предоставлять такую справку должно вас насторожить.

3. Внимательно изучите историю собственности и семейное положение

• Проверьте, как долго продавец владеет квартирой. Если срок владения короткий, и это не наследство или дарение, узнайте причину предыдущей продажи. Это могла быть такая же оспоренная сделка.

• Уточните семейное положение. Если продавец в браке, потребуйте нотариальное согласие супруга/супруги на сделку. Если в разводе — проверьте, чтобы бывший супруг не имел прав на жилье.

4. Застрахуйте титул

• Титульное страхование — это финансовый щит для покупателя. Оно защищает как раз от рисков утраты права собственности из-за решений суда (например, признания продавца недееспособным в прошлом, оспаривания сделки наследниками и т.д.).

• В случае, как в истории выше, страховка покроет ваши финансовые потери (уплаченную сумму за квартиру). Стоимость полиса составляет 0,2-0,5% от цены квартиры — это невысокая плата за спокойствие.

5. Фиксируйте процесс

• Снимите на видео процесс подписания договора. На записи должно быть видно, как вы задаете продавцу вопросы о его понимании сделки, и как он на них адекватно отвечает. Это будет весомым доказательством в суде, что вы действовали добросовестно.

• Сохраните всю переписку с продавцом и риелтором, которая демонстрирует ход нормальных переговоров.

Почему эта история показательна

Случай с квартирой Ларисы Долиной стал примером того, как даже известные, публичные и юридически грамотные люди могут стать жертвами мошеннических схем. Он также наглядно демонстрирует, что юридическая чистота документов не всегда гарантирует безопасность сделки.

Судебное решение по этому делу стало важным прецедентом: оно показало, что российская Фемида может встать на сторону пострадавшего, даже если тот формально подписал все документы. Но при этом оно выявило и другую грань — риск для добросовестных покупателей, которые могут остаться без защиты, если их контрагент действовал под давлением или обманом.