Александр Рассудов: «черный понедельник» для застройщиков

Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Александр Рассудов — ждать ли апокалипсиса на рынке недвижимости после 1 июля.

Валютные качели на фоне санкций, грядущая отмена «долевки», падающая платёжеспособность и рост себестоимости… Рынок жилой недвижимости трясет и лихорадит вот уже много месяцев. Застройщики с беспокойством ждут «черного понедельника», выпадающего на день, следующий за 1 июля 2018 г.  Тогда начнут действовать поправки в 214-ФЗ. Станут ли они роковыми для рынка жилья? Какое влияние на него могут оказать санкции? И пора ли бежать менять рубли на квадратные метры? 

Призрак 2014-го

Вновь замаячивший в середине апреля «призрак» валютного кризиса 2014 года вернул небывалое оживление на рынок жилой недвижимости. Ажиотаж наблюдался не только в обменниках, но и в офисах строительных компаний. Правда, пока только в виде шквала звонков и обращений, число которых выросло в геометрической прогрессии. 

Сами того не желая, санкции оказали неожиданную поддержку отечественной строительной отрасли.  А падающий рубль, вопреки ожиданиям запада, подтолкнул рынок жилья не к пропасти, а, напротив, простимулировал спрос. Вот уж, действительно, что иностранцу смерть, то русскому – хорошо. Однако, санкционный эффект для рынка недвижимости Петербурга был кратковременный. По мере стабилизации курса «страсти по рублю» утихли, а число обращений к застройщикам вернулось на прежний уровень. 

Стабильная нестабильность

При этом все понимают, что ситуация может повториться. Рубль в свободном плавании – явление непредсказуемое. Он вновь может пойти ко дну, не предупредив граждан. Для потребителей это означает, что на нестабильную и дешевеющую национальную валюту купить квартиру в долгосрочной перспективе будет все сложнее. Ведь застройщики – не волшебники. И также зависят от роста себестоимости, подорожания логистики, импортных материалов.

Плюс сюда же добавьте социальную нагрузку, которую городской бюджет целенаправленно перекладывает на строительный бизнес. Строить дома сегодня означает также строить за корпоративный счет детские сады, школы, дороги, больницы и другую инфраструктуру.

Бережёного ЦБ бережет

Не меньше внешних рисков и санкций влияют на строительную отрасль и риски внутренние. Застройщики с беспокойством ждут «черного понедельника», который наступит после 1 июля. В этот день вступает в силу ряд глобальных поправок в 214 ФЗ. Они фактически могут поставить крест на таком понятии как долевое строительство. И делают застройщиков зависимыми от банковского финансирования. А банки, в свою очередь, повально зависят от ключевой ставки ЦБ. Получается, что круг для застройщиков и покупателей замкнулся.

Сегодня ключевая ставка равна 7,25%. Однако ЦБ уже заявил о снятии моратория на ее повышение. В любой момент ставка может подрасти, а кредиты застройщикам станут еще дороже. Уже сегодня девелоперы при такой ставке кредитуются под 11-12%. Соответственно, при строительстве жилья по новым правилам за счет денег банка себестоимость, а значит и конечная цена квартиры, увеличится как минимум на эту величину, а в перспективе – и больше. 

Назад в будущее

Даже при таких условиях зайти в сделку с банком строительному бизнесу станет сложнее.  Кредит дадут не всем застройщикам, а только тем, кто имеет собственные средства. Как говорят банки —  в размере от 30% до 50% от стоимости строительства. Логика та же, что при выдаче ипотеки физическим лицам. Правда, для граждан первоначальный взнос значительно ниже – от 10%. Кредитоваться застройщики будут, скорее всего, под залог участка, здания или долей в бизнесе, что тоже не хорошо для конечного покупателя. Получить дом, земля под которым заложена в банке и может быть им продана за долги – перспектива не их приятных.

Нет дольщика – нет проблемы

 Авторов поправок в 214 ФЗ можно понять. Они, видимо, решали проблему обманутых дольщиков по принципу: нет дольщика — нет проблемы. И действительно, зачем совершенствовать механизмы государственного контроля, бороться с коррупцией в отрасли, повышать юридическую грамотность населения, когда можно просто все разом запретить?

 Однако инициаторы поправок, видимо, не приняли в расчет, что в цивилизованной Европе, где нет обманутых дольщиков, а покупатели приобретают только готовое жилье с ремонтом и мебелью – ставка по ипотеке составляет 2-3%. Сможет ли ЦБ давать банкам кредиты по таким же ставкам?  Учитывая кризис ликвидности, санкции, плавающий рубль — с большой долей вероятности не сможет.  «Долевка» изначально и появилась как альтернатива банковскому кредитованию, чтобы сделать жилье доступным и недорогим.

Без сомнений с негативными последствиями долевого строительства нужно бороться, но не спасая утопающего за счет самого утопающего.

Апокалипсис временно откладывается

Конечно, после вступления в силу поправок в 214 ФЗ ценового апокалипсиса не случится. Также, как и массовой волны банкротств. Запас прочности девелоперов, которые уже получили разрешения на 3-5 лет вперед позволит им первые годы строить по старым правилам, т.к. закон обратной силы не имеет.  А большой объем предложения и низкая платежеспособность будут сдерживать цены. И за это время худо-бедно девелоперы смогут адаптироваться к новым реалиям. И, возможно, даже будут приняты новые поправки, смягчающие последствия строительных реформ, которые петербургские девелоперы уже направили в Госдуму. 

 В долгосрочной перспективе, когда девелоперы достроят все объекты, на которые получили разрешение до 1 июля 2018 года, цены неминуемо вырастут. Насколько – это вопрос? Вероятно, что о разнице цены между котлованом и готовым домом инвесторам придется забыть. Но, как говорится, худа без добра не бывает. Вопрос – только в соотношении этих двух категорий.