Как
изменилась строительная отрасль после
кризиса 2009 года, какие тренды формируются
сейчас и чего ждать в будущем, рассказал
Вячеслав Семененко, создатель Центра
сделок с недвижимостью, экс-глава
Комитета по строительству Петербурга:
В
городе вырос объем жилищного строительства.
И мы в 2009 году прогнозировали, что у
города будут проблемы с обеспечением
новых территорий всеми видами
инфраструктуры.
Понятным
человеческим языком — это въезды,
выезды, общественный транспорт, социальные
объекты на этих территориях, инженерная
инфраструктура.
Мы
тогда уже понимали, что такое быстрое
развитие города, такая гиперурбанизация
—
ее очень сложно будет сопровождать
качественным развитием инфраструктуры.
И в финансовом плане, и в техническом.
Смотрите,
у нас по четыре, по 4,5 миллиона квадратных метров жилья
вводится в год. А лет десять назад у нас
всего-то было 105-110 миллионов метров
жилья. То есть на несколько процентов
в год город прирастает.
Это
сверхтемпы, это невероятные темпы роста,
которые, может быть, в Юго-Восточной
Азии, в Китае происходили и сейчас
происходят. У нас, я помню, в 2009-2010 годы
население было 4 миллиона 800 тысяч. Сейчас
я видел неофициальную статистику уже
под 6 миллионов.
Во-первых,
строительная отрасль — локомотив
экономики. Жилищное строительство, хочу
обратить внимание, является критерием
и индикатором для городов, и оно и
экономику толкает, и создает притяжение
других людей из
других регионов.
Город,
если он получает людей из других регионов,
конечно, выигрывает. Потому что приезжают
активные люди, которые готовы что-то
где-то оставить и куда-то переехать,
потому что они ищут какие-то дополнительные
возможности.
То
есть, говоря языком Гумилева, это
пассионарные люди. Конечно, мы от этого
выигрываем. То, что от этого проигрывают
другие регионы, откуда эти люди уезжают,
это — да — на уровне государства тоже
очевидно.
Второе
— это, конечно, развитие ипотеки. Люди
проще стали относиться к тому, чтобы
взять ипотеку и купить себе квартиру.
Либо первую квартиру, либо взять ипотеку,
продать ту квартиру, которая поменьше,
и, например, в связи изменением семейной
ситуации, взять квартиру побольше. И
переехать из района в район.
Это
так называемая мобильность населения,
она выросла. Конечно, банки играют роль.
Они активно предлагают ипотечные
продукты.
Через
год изменится законодательство по
долевому участию в строительстве.
Предполагается, что его отменят, что на
этапе строительства уже будет не купить
квартиру, а можно будет купить только
после ввода в эксплуатацию.
То
есть на этапе строительства
купить-то будет можно, но тогда ваши
деньги будут зачислены на счет в банке,
а банк из других источников будет
финансировать стройку. Человек, строго
говоря, не несет никаких рисков.
Это
многое, видимо, поменяет. По крайней
мере себестоимость строительства
вырастет, поскольку на себестоимость
лягут проценты за кредит, полученный
на этапе строительства. Хорошо это или
плохо? Мне это не очень нравится. С моей
точки зрения, это очень резкое изменение.
Если
причина этого в одном, в рисках, которые
возникают при «долевке» — я понимаю,
что существуют эти риски, но я не понимаю,
почему не работает система страхования
этих рисков, которая была предусмотрена
в предыдущем законе. То есть, по сути,
не исполнялся закон, вот и все.
Мы
считали риски — сколько их в процентном
соотношении — это один процент. В
пересчете на людей это много, конечно.
Но мы же понимаем, что это должно
страховаться какими-то инструментами
и механизмами исполнения, соблюдения
гарантий. Почему это не работает…
Сегодня
все участники этого процесса — и
застройщики, и банки — они, конечно,
находятся в некотором недоумении.
Говорят, что в банковской системе такого
количества денежных средств нет, которое
необходимо направить на жилищное
строительство.
Мне
почему-то кажется, что вопрос до конца
не решен. То есть законопроект, безусловно,
принят, но это не факт, что он не может
быть откорректирован либо отменен.
То,
о чем говорят участники рынка, я еще раз
напоминаю — участники рыка — это девелоперы, и банки — они говорят, что закон не
доработан. И не учтены экономические,
финансовые последствия принятия этого
закона.
Исполнение
закона приведет к тому, что надо будет
изыскать в банковской системе деньги
на то, чтобы за счет банковских кредитов
строить жилые дома.
Так
называемый первичный рынок жилья, по
сути, будет аннулирован. Резон будет
какой, зачем будет вносить деньги на
этапе строительства? Какие экономические
резоны будут у людей вносить деньги
сейчас, брать ипотеку, платить за нее
проценты, если можно будет купить уже
готовый дом. Тем более предложение в
Петербурге очень большое.
Мы
понимаем, есть плюсы, есть минусы для
людей. Из плюсов — то, что пропадает
полностью риск инвестиции на этапе
строительства, приобретения жилья. Тот,
который я назвал, один процент.
Минус
заключается в том, что жилье будет
дороже. Но мы должны учитывать не столько
цену жилья, сколько понятие доступности.
Доступность складывается из процентов,
которые семья платит за обслуживание
ипотечного кредита — сколько лет у них
уходит на выплату.
Естественно,
ситуация еще сложнее. Цена жилья,
допустим, вырастет. Но упадет ипотечная
ставка. Сумма платежей, которые люди
платят в месяц из
своего личного
будет меньше.
Поэтому
я пока не стал бы делать каких-то
преждевременных выводов. Одно очевидно,
что подвергнуть риску некачественного
законопроекта такую отрасль, как жилищное
строительство, риску уменьшения объемов
строительства —
я бы на месте государства в эту сторону
не ходил.
И
если наши экономисты увидят в этом
риски, я бы приостановил вступление в
силу этого закона и все-таки дожал бы
механизм страхования рисков и работу
механизма компенсаций.