Алексей Шишкин: факторы риска при выборе квартир и пять признаков будущего долгостроя

«Мойка78» вместе с главным редактором Restate.ru в Санкт-Петербурге Алексеем Шишкиным, принявшим участие в конференции «Мойки78» «Как достроить дом обманутым дольщикам»,  составили инструкцию для тех, кто не хочет стать обманутым дольщиком.

Выбор новостройки — одно из важнейших решений, которые человек принимает в жизни. Алексей Шишкин собрал  советы о том, как с выбором не ошибиться и не попасть на долгострой, как распознать замирающую стройку и когда пора начинать действовать.

Главное правило будущего дольщика — все ключевые решения принимаются на стадии выбора квартиры. И уже подписав договор, не всегда есть возможность повлиять на ситуацию, как бы она ни развивалась.

Факторы риска:

1. Шансов, что ваша стройка замрет, гораздо больше, если она находится в высококонкурентной, но маломаржинальной локации: место с невысокой ценой, где работает масса застройщиков, чьи предложения не очень отличаются друг от друга. Там рассчитана механика того, как делать новостройки, но в условиях меняющего законодательства и острой конкуренции строителям там будет непросто.
2. Опасно, если ваша новостройка находится в окружении исторической застройки, соседствует с памятниками архитектуры, находится в историческом центре города. Там тоже могут возникнуть конфликтные ситуации. Возможно, лучше покупать в советском квартале, где вероятность того, что кому-то не понравится, что строится, минимальна.

Пять признаков, что стройка замерла:

1. «Большие деньги любят тишину». Идеальная ситуация с новостройкой, где бы она ни находилась, это когда она появляется в новостях трижды: первый раз, когда застройщик покупает земельный участок или берет его в аренду; второй, когда застройщик получает разрешение на строительство и открывает продажи; третий, когда дом сдается в эксплуатацию в срок и в него готовятся въехать счастливые жильцы. Если дом регулярно мелькает в СМИ по не вполне понятным поводам, если другие проекты застройщика светятся по неоднозначным причинам в медиапространстве, если застройщик продает часть активов — это повод напрячься, подумать, что не все хорошо с финансовым здоровьем застройщика.
2. Сайт строительной компании — это то, по чему еще на этапе выбора квартиры можно сказать многое. Сайт должен быть логичным, легко выдавать все необходимые документы. Плохой признак, если сайт выглядит плохо — долго не обновляется, не выкладываются актуальные изменения проектной декларации, не выкладываются снимки со стройки. Фото со стройки — это то, за чем надо пристально следить. Если снимки не обновляются в течение двух недель, можно начать волноваться и идти на порталы недвижимости — они быстрее актуализируют состояние стройки, чем сам застройщик. А еще лучше — отправляться непосредственно на площадку и смотреть, есть ли там рабочие, техника.
3. Надо проверять застройщика по базам всех судов. Стоит смотреть, с кем судится ваш застройщик и в какой роли он выступает. Если к застройщику много исков, пусть даже мелких, по задолженностям и недоплатам, — это уже повод напрячься. Даже если они не относятся к вашему объекту, общее юридическое и финансовое состояние вашего застройщика не может не волновать. Судебная практика строителей — один из базовых факторов, на которые стоит обращать внимание.
4. Нарушение коммуникации со стороны застройщика и брокера — это комплексный фактор, по которому можно понять многое. Вы должны знать в лицо своего менеджера по продажам, вашего представителя застройщика, с которым у вас ведется коммуникация, всех администраторов группы в социальных сетях, всех консультантов по ипотеке, прораба, который строит секцию вашего дома. Если в какой-то момент кто-то из этой цепочки выпадает, начинает «кормить завтраками», ссылаться на непредвиденные обстоятельства, грубо отвечать на сообщения в социальных сетях — все это повод задуматься: нет ли у вашей стройки второго дна.
5. Необходимо учитывать мнение экспертов на профильных порталах и не гнаться за спецпредложениями — людей, которые могут купить квартиру, сейчас меньше, чем квартир в продаже.

По отдельности эти пункты еще не означают, что со стройкой что-то не так, но если подбираются все факторы — это признак того, что пора бить в набат, считает Алексей Шишкин.