Зачастую изображения территории около будущего дома, которое мы видим на рекламных буклетах при покупке квартир, не соответствует финальному варианту. Как узнать, что можно ожидать от благоустройства территории, и какие есть обязательные требования к застройщикам в этом вопросе? Рассказывает финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов.
Несколько советов на этапе покупки квартиры
Всегда знакомьтесь с документацией по дому и проектной декларацией. В них указаны все элементы благоустройства, определена площадь озеленения, количество парковочных мест, наличие или отсутствие детской площадки и другие параметры.
Изучайте опыт застройщика, посмотрите, как он раньше обустраивал территорию рядом со своими домами. По возможности найдите рендеры этих жилых комплексов и сравните с тем, что получилось. Совпали или нет с реальностью обещания по благоустройству.
Посмотрите на деятельность управляющих компаний в предыдущих домах застройщика. Обычно на первом этапе работают собственные УК, поэтому по их работе можно понять, что ожидать в будущем.
Любой застройщик обязан благоустроить придомовую территорию по утвержденным государством нормам. Основные из них касаются озеленения и парковочных мест для автомобилей.
Парковки
Норма по парковкам – 1 машиноместо на 80 кв. м жилой площади. Здесь считаются как свободные места перед домом, так и подземная стоянка.
Раньше для того, чтобы соответствовать нормам, застройщики могли засчитывать парковочные места в прилегающем квартале, даже на стоянке какого-либо крупного торгового центра, который находится поблизости. Сейчас законодательством это запрещено. Поэтому состоялся переход к подземным паркингам. Но и здесь для того, чтобы выполнить требования, надо постараться. У застройщика для возведения подземного паркинга есть лишь ограниченный участок. Чтобы вписаться в нормы, компании часто прибегают к двухэтажному паркингу, что достаточно дорого, либо к двухъярусной стоянке, у которой тоже есть свои естественные ограничения.
Почему нельзя построить подземный паркинг размером с весь земельный участок, отведенный застройщику? Ответом на вопрос служат нормы по озеленению, 30% которого должно быть на естественном основании. Паркинг таковым не считается, если, конечно, он не отделен от поверхности 1,5 метровым слоем грунта. Но такой проект сильно увеличит стоимость строительства всего объекта, поэтому на него никто не решается.
Еще одно ограничение для создания парковочных мест и озеленения территории, — это инженерные сети. Если застройщик выполнил благоустройство в местах, где они пролегают, то в общие нормативы ему это не зачтут.
Зеленые территории
Нормы по озеленению на прилегающей территории — 1 кв. м на 23 кв. м жилой площади. Классификации на предмет того, какие сажать деревья, какую сеять траву и какой выбирать грунт, нет. Это уже прерогатива застройщика, а в будущем и управляющей компании дома. Например, в ЖК «Премьера-1» после сдачи дома мы делали дополнительное озеленение – посадили голубые ели и туи вокруг детской площадки, сделали для них цветную подсветку. Правда, иногда мечты застройщика разбиваются о суровую реальность – в прошлом году одну из метровых елей около дома кто-то спилил перед новогодними праздниками.
Раньше частичным озеленением считались высокие клумбы и георешетки. Также в счет озеленения не идут тротуары и проезды. Поэтому около некоторых жилых домов можно заметить довольно узкие проезды, где не могут разъехаться даже две машины. Так застройщики выполняют минимальные нормы, чтобы освободить место под зеленые насаждения.
Детская площадка
Иногда она выглядит разрозненной, но тому есть объяснение. Для качелей, горок или каруселей на случай падения ребенка есть определенный радиус, в черте которого не должны находиться другие элементы.
Тематическая детская площадка всегда выглядит более привлекательной. В ЖК «Премьера2» мы ее сделали в форме замка и покрасили в цвета дома. По нашему мнению, это лучше, чем разноцветный вариант.
Самые применяемые виды покрытия территории детской площадки – набивное из мелких камней и резиновая крошка. Второй вариант, по нашему мнению, менее безопасный. Крошка делается на твердом основании, и при падении ребенок может получить более серьезную травму, чем на набивном покрытии. Кроме того, резиновая крошка быстрее изнашивается, ее сложнее восстанавливать. На территории ЖК «Премьера» мы делали как раз набивное покрытие, и через год после сдачи дома покрытие выглядит вполне нормальным.
Закрытый двор
Забор – это не обязательное требование. Но при покупке квартиры всегда можно изучить посмотреть на границы участка в проектной декларации, узнать в собственности он у застройщика или нет. Если дом возводится вплотную к границам участка, то забор здесь будет сложно поставить. Как и при варианте, когда участок в аренде у города — в собственности дома будет только та земля, которая очерчена красными линиями.
Некоторые застройщики стараются реализовать концепцию двора без машин. Но это всегда сложно сделать, так как у жильцов могут быть объективные потребности в погрузке-разгрузке различных строительных материалов. Бывают такие жилые комплексы, где даже по этой причине нельзя заехать во двор. В ЖК «Премьера2» мы решили огородить шлагбаумами внутренний двор с детской площадкой. Здесь проезд будет разрешен только экстренным службам.
Мусорные баки
Изначально есть проектное размещение, указанное в декларации. И застройщик будет его соблюдать. Дальше, его можно изменить, но уже через процедуру голосования дольщиков.
Как правило, есть два варианта размещения – внутри дома выделить специальное помещение или разместить контейнерную площадку на прилегающей территории. В ЖК «Премьера» мы сделали помещения с вентиляциями рядом с парадными, куда можно войти с помощью магнитной карты. Это самый правильный способ. Если размещать контейнерную площадку, то необходимо соблюдать нормы по максимальному расстоянию, которое жильцы могут пройти от парадной. В ЖК «Премьера» такую площадку можно сделать для коммерческих помещений.
Необязательные элементы
Их создание зависит от застройщика, который, конечно, хочет, чтобы каждый его дом выглядел привлекательно и работал на имидж.
Я уже говорил, что после сдачи ЖК «Премьера» мы высадили дополнительные деревья. Кроме того, пришлось очень серьезно подойти к вопросу с грунтом для травы. Не на каждом покрытии она могла прижиться.
Отдельное внимание уделили качественному освещению входа в парадные, хотя его можно делать по самому минимальному варианту, специальных требований тут нет. Для нас этот дом был своеобразной витриной для продвижения будущих проектов. При благоустройстве территории у ЖК «Премьера2» мы оборудуем велостоянки, что пока еще не является обязательным требованием.
В любом случае благоустройство территории всегда будет оставаться в руках дольщиков. Мы советуем не игнорировать любые собрания управляющей компании, где можно голосовать за улучшение качества пространства около вашего дома.
VK
OK
Telegram
Дзен