Застройщики обнулили выгоду от льготной ипотеки: в 2020 году цена на квадратный метр выросла на 8%, а льготная ипотека, напомним, выдается под 6,5% годовых.
«Мойка78» опросила экспертов и выяснила как так получилось, что цены выросли равно пропорционально размеру льготной ипотеки.
Дан приказ: снижать
В программе участвуют 55 банков. Многие из них предлагают условия по жилищным займам даже лучше предписанных правительством правилам: три четверти крупных банков выдают ипотеку дешевле 6,5% годовых. «Мойка78» нашла в Северной столице кредитное учреждение, которое оформляет кредит почти на европейских условиях: ставка по программе, при выполнении ряда условий, не превышает 2% годовых.
По данным Центробанка льготная условия ипотеки увеличили доля кредитов, выданных по госпрограмме, на 33%. Такова июньская статистика: лидером стал Сбербанк. Он выдал более 138 млрд рублей. Для сравнения, ВТБ выдал в этот период 76,2 млрд рублей, Газпромбанк – 10 млрд рублей, Банк ДОМ.РФ – 9 млрд рублей, и Альфа-Банк на млрд меньше — 8 млрд рублей.
В Северо-Западном регионе только Сбербанк выдал 4,4 тысячи жилищных кредитов объемом 12 млрд рублей. Итого –1231 семья получили ипотеку в среднем по 4 млрд рублей.
«По Северо-Западу в феврале 2020 года средний размер ипотечного кредита составлял 2,2 млн рублей, на конец июля он вырос до 2,5 млн, по Ленобласти — 2 млн и 2,1 млн рублей соответственно. В июне мы наблюдали повышенные показатели: прирост к полугодию прошлого года по объему, выданных ипотечных кредитов составил более 60%, а по количеству – более 40%», — рассказали «Мойке78» в пресс-центре Северо-Западного банка ПАО Сбербанк.
Получается, что банки не столько увеличили число жилищных займов, сколько их объем. Между тем, чиновники рассчитывали, кажется, на совсем другие результаты:
«Программа позволит обеспечить выдачу до 250 тысяч новых жилищных кредитов. Она станет хорошим подспорьем для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и позволит дополнительно привлечь в сферу жилищного строительства не менее 900 млрд рублей», — значится в постановлении правительства.
В апреле обещали увеличить не объем кредитов, а их число. И это могло быть возможным. Но для этого нужно было снизить цену на квадратного метра. Однако рынок отреагировал по-другому.
«Могу уверенно сказать, что цены не снизились. Я ожидал этого. Но цены не снизились в том числе и благодаря льготной ипотечной программе. Однако и массового роста цен лично я не наблюдаю: нет его ни на первичном рынке, ни на вторичном», — признался Андрей Тетыш, председатель совета директоров агентства недвижимости АРИН.
Со слов Андрея Тетыша, пережившего несколько экономических кризисов, нынешний посткарантинный стал уникальным для петербургского рынка недвижимости. Ранее трэнды задавали продавцы вторичной недвижимости, а девелоперам приходилась идти на их условия, так как доля застройщиков составляла не более 20%. Но в 2020 году расклад на рынке недвижимости изменился: сейчас каждое второе предложение – это предложение от того, кто строит.
«И было бы удивительно, если бы бизнесмены не воспользовались ситуацией и не начали зарабатывать», — признается Андрей Тетыш.
Отрасль должна не просто заработать, а выжить
Застройщики Петербурга распродают новостройки по 123,6 тысяч за каждый квадратный метр. В феврале – для сравнения – эти же бюджетные «квадраты» продавали на 8% дешевле. В Ленобласти рост был значительней, здесь «квадрат» массмаркета подорожал на 8,3% и достиг отметки в 83 тысячи рублей.
Он же, но в бизнес-классе и в элитном сегменте растет в цене не столь значительно: в сегменте бизнес рост составил 5,8% и теперь «квадрат» отдают за 193,8 тысяч рублей, а элитный квадратный метр подорожал на 7,8% и теперь оценивается в 389,6 тысяч.
«Рост цен вызван, в том числе, рекордно низким для рынка пополнением предложения. В первом полугодии на рынок вышел всего 1 млн кв. м жилья, в то время как в аналогичном периоде 2019 года этот показатель был 2,59 млн кв. м, то есть падение составило 61%. Многие застройщики скорректировали свои стратегии в связи с коронавирусом», — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group).
Ольга Трошева заявляет, что снижение предложений на рынке недвижимости произошло в том числе из-за того, что «в условиях работы с эскроу-счетами подготовка к старту проектов стала занимать более продолжительное время, чем раньше»
«Привлечение проектного финансирования для возведения объекта в среднем добавляет шесть тысяч рублей к себестоимости квадратного метра.
На рост себестоимости в строительстве частично отразился рост цен на ряд строительных материалов (алюминиевые металлоконструкции, оконные профили и конструкции лифтов). Кроме того, произошло удорожание инженерных систем и высокотехнологичного оборудования», — комментирует Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест».
Эксперты признаются, в период действия льготной ипотечной программы девелоперы охотнее распродают проекты бизнес-класса: они приносят наибольшую прибыль.
«Все застройщики прекрасно понимают, что низкая процентная ставка и низкая цена комплекса еще больше повысит продажи — это никому не нужно», — заявляет Анна Симашова, генеральный директор агентства недвижимости «ВамКНам».
Подсчитано, доля льготной ипотеки в объеме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90%. В минувшем июле на первичном рынке застройщики зафиксировали высокую покупательскую активность, однако если бы не льготны ипотека, спрос так бы и не был реализован в сделку.
«Старая ставка по ипотеке была 9%, а сейчас – 6,5%. Доступность ипотеки сейчас совсем другая», — резюмирует Андрей Тетыш, председатель совета директоров агентства недвижимости АРИН.
Ипотечный пузырь?
Рост активности на ипотечном рынке у экспертов вызывает некоторое опасение: некоторые эксперты все отчаяннее предупреждают о риске возникновения «пузыря» на рынке жилищного кредитования
«По нашим с ДОМ.РФ оценкам ипотеку позволить себе могут не более 60% россиян. Это максимум. Даже если ставка будет 0%. Остальные люди просто не смогут вернуть тело кредита», — подчеркивал Алексей Моисеев, замминистра финансов на недавней онлайн-конференции.
Чиновник предупредил о риске пирамиды для бюджета, отметив, что «мы не знаем, что будет со ставкой через 10-15 лет».
Между тем Фонд общественного мнения накануне опубликовал результаты исследования, согласно которому восемь из каждых десяти респондентов признались, что у них нет финансовых возможностей для реализации жилищных потребностей: 20% опрошенных признались, что у них низкий уровень жизни, а у 4% нет уверенности в завтрашнем дне. При этом каждый второй россиянин заявил о необходимости в улучшении жилищных условий.