Если есть судебный спор по границам участков и он зафиксирован, например, пересечение, то это может быть основанием для приостановления регистрационных действий. А решение суда может заставить регистратора и вовсе снять с учета и прекратить права собственности. Таким образом, продать, подарить или передать по наследству спорный в части границ участок земли может стать невозможно. При этом ГКУ «Ленавтодор», похоже, запасается все большим числом судебных решений, где чьи-то квадратные метры, кажется, попадают в зону отвода дороги или же примыкания к ней.
Еще не многие поняли, что легко оформить наследство в виде участка земли получится, только если на его часть не претендует ГКУ «Ленавтодор». А тем временем уже сложилась негативная судебная практика для всех, кто пытается поспорить с учреждением, — оно выигрывает суды и с легкостью добивается от ФССП ареста имущества оппонентов на суммы, кажется, несоразмерные с ценой вопроса.
«Мы все четко исполняем по решению суда: если сказано снять с учета и прекратить права собственности, значит, мы будем вынуждены это сделать. Если будет признано недействительным местоположение, то из ЕГРН будут исключены сведения о координатах участка, но при этом правообладатель останется со своими правами на участок, но без координат, и местоположение участка необходимо будет уточнить с учетом правоустанавливающих документов»,— прокомментировали нашему корреспонденту в Управлении Росреестра по ЛО.
Нотариусы неофициально говорят: мы зарегистрируем сделку, но пройдет ли она регистрацию — неизвестно.
Данная ситуация собрала представителей бизнеса и практикующих юристов на круглом столе Delta.News, дабы обсудить, как переломить сложившуюся ситуацию. Они уверены, что проигрыши в судах — следствие путаницы в кадастровых терминах и отказов представителей третьей власти проводить независимую экспертизу. А при этом выходит, что при наличии интереса «Ленавтодора» хотя бы к одной сотке вашей земли провести межевание нужно обязательно, иначе ни продать, ни подарить, ни передать свой участок по наследству не выйдет. А это может лишить владельцев части их кусочка земли, владеют которым они не один десяток лет.
Многие ошибочно считают, что вопросы границ всегда возникают с соседями, но проблемой могут стать и дороги, ведь это тоже земельные участки. А если они на балансе «Ленавтодора», то межевание может, похоже, стать большой проблемой — перечить дорожному оператору пора не получается даже у крупного бизнеса.
Оценивая судебную практику, многие предприниматели предпочитают сразу идти на мирные переговоры с ГКУ «Ленавтодор», беря на себя многомилионные расходы на согласование проектов съездов и их обустройство. За проект, отметим, они платят все тому же ГКУ. Участники круглого стола также отметили, что расходы часто становятся неподъемными.
А иной раз, как в ситуации с крупной региональной сетью строительных магазинов «Вимос»: кадастровый адрес в резолютивной части судебного решения никакого отношения к спорным примыканиям или съездам не имеет, парковок, о которых говорится в решении, там нет, отмечают юристы компании. А еще, по их словам, примыкания к трассам и съезды в населенных пунктах — совершенно разные вещи, съезды входят в понятие улично-дорожной сети, и требовать проект для съезда, как для примыкания к трассе, незаконно. Так, Советский проспект в границах поселка Ульяновка, по сути, это не трасса, а поселковая улица.
При этом пока идут споры и перекрываются подъезды к объектам, дети, например, в Ульяновке Тосненского района ходят по обочине — в населенном пункте вдоль Советского проспекта тротуара нет ни с одной стороны дороги. Вот, казалось бы, чем стоит заняться учреждению, отвечающему за содержание дорог, но руки, похоже, не доходят, ибо есть другие заботы.
Как все происходит
«Ленавтодор», принимающий на свой баланс все больше областных дорог, приходит к владельцам объектов с требованием согласования съездов к их магазинам и коттеджным поселкам. Если проекта согласования не было, ГКУ направляет претензию с требованием разработать проект и зарегистрировать съезд.
«В других регионах нет таких проблем. Сейчас нам предъявлено по 9 объектам, но заявлено, что объектов 22, мол, ждите, что мы придем на 22. Они же дают своего проектировщика, один проект стоит 2 млн. А самое печальное, что они же будут и принимать работы, а мы знаем, что это такое»,— добавляет Владимир Гурьев.
В компании «Дженсен групп», похоже, сожалеют, что не обратились в суд, а попытались договориться с «Ленавтодором».
«Требования ГКУ становятся все обширнее: кроме легкой рихтовки примыкания с нас могут уже потребовать обустройства остановок, освещения, тротуаров. Мы уже знаем, что следующий проект будет намного дороже, чем нынешний»,— отметила Наталья Жолудева, руководитель проекта компании.
«Логика суда проста, если съезд используется, то должен соответствовать нормам. Если нет документов о согласовании — вообще беда, а даже если и есть многолетней давности — не факт, что они соответствуют сегодняшним правилам. Стратегия защиты компаний в таких случаях обычно — согласовать адекватный срок на исполнение требований и снизить неустойку за срыв этого срока»,— рассказала адвокат Татьяна Александрова. А неустойка, по ее словам и примерам других экспертов, иногда абсолютно неадекватна и может достигать нескольких сотен рублей в день, а сроки при этом изначально нереальны.
«В отличии от самовольной постройки, легализация которой в судебном порядке допускается (при том, что потенциальная общественная опасность от ее возведения существенно выше), собственник объекта капстроительства при съезде лишен подобной возможности и фактически вынужден присоединять принадлежащий ему объект к автомобильной дороге повторно. А еще нередки случаи с ограничениями в виде зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) — придорожной полосы автомобильной дороги в границах населенных пунктов, где она не подлежит установлению. В таком случае эффективным способом защиты прав будет обращение с требованием о признании обременения в виде придорожной полосы в отношении соответствующего земельного участка отсутствующим»,— поделилась Мария Славич, представитель АБ «Качкин и Партнеры».
Бизнесмены считают, что происходящее — создание головной боли для предпринимателей и способ заработать не нем.
«У нас была своя история, и мы свою правду доказали, но подчеркну, что финансовой реабилитации это не дало и компания перестала существовать»,— поделился Игорь Щерба, советник ГК «Улей Технолоджи».
Стоит отметить, что представители ГКУ «Ленавтодор», Комитета по дорожному хозяйству и Комитета по земельным отношениям Ленобласти участия в круглом столе не приняли, хотя приглашения, по словам организаторов, им были направлены.
Поиск верного пути
Суды, по словам отважившихся судиться с «Ленавтодором», отказывают в проведении независимых экспертиз, а заключения привлеченного ответчиком кадастрового инженера их не убеждают. Решить проблему может экспертиза, заверенная нотариусом.
«Действительно, мы видим, что заключения кадастрового инженера в суде оказывается недостаточно. Но когда нотариус стоит рядом — это будет равнозначно судебной экспертизе», — считает руководитель ООО «Вектор. Правовые решения» Антон Мухин. Еще один совет от юристов — на этапе приобретения участков под розничный бизнес или коттеджный поселок быть предельно бдительными и изучить историю участка с точки зрения подъездов минимум за последние 10 лет. Илья Черкасов, старший консультант департамента складской недвижимости Bright Rich | CORFAC Int., отметил, что сегодня компании при выборе земельного участка в первую очередь смотрят именно на дорожную инфраструктуру. «В 80% кейсов доступ к лотам, которые сегодня экспонируются на рынке, предоставляется через соглашение о сервитуте, условия которого не всегда выгодны покупателю», — отметил эксперт. Он уверен, что, если примыкание когда-то было зафиксировано по временному формату, нужно, чтобы подтверждающий документ тоже был. «И даже после того, как претендент на участок просматривает все ограничения в градплане и техусловия, мы часто направляем дополнительные запросы, чтобы потом не было проблем», — отметил Илья Черкасов.
Ну а тем, у кого уже возникли проблемы, пора выносить вопрос на общественное обсуждение, тем более что он касается не только бизнеса, но и обычных граждан, живущих десятилетиями в поселках, к которым ведут съезды с автодорог. Жителю приезжают и уезжают, не подозревая, что они что-то этим нарушают.
«Необходимо использовать все каналы, которые есть. Нужна общественная огласка, может быть, тогда судебная практика поменяется», — отметил главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин. С ним согласился Владимир Гурьев, который уверен, что поднимать проблему в СМИ необходимо, а также нужны совместные обращения бизнесменов в инстанции. ТД «Вимос» пока направил обращение в Следственный комитет РФ.
Информационный шлейф
Впрочем, правоохранительным органам «Ленавтодор» и кадастровая палата Ленобласти, похоже, должны быть хорошо знакомы. В марте 2024 года ГКУ обыскивали из-за обустройства светофоров. А летом 2022 года заместитель руководителя Джабы Джоджуа в ГКУ Илья Банников был приговорен к условному сроку по делу о мошенничестве на почти 4 млн рублей. Также в СМИ появлялись новости об обысках и арестах в региональной кадастровой палате, а в 2021 году ее экс-руководителю Олегу Михееву и его заместителю Сергею Храмову по уголовному делу о взятках вынесли приговор в виде 23 лет лишения свободы на двоих. Информации об обжаловании обоих вердиктов найти не удалось.