Новые правила игры на рынке недвижимости России: что к 1 января важно знать покупателю и застройщику

С первого дня 2026 года российский рынок недвижимости вступает в новую фазу.

После нескольких лет стабильного, но неспешного развития сфера продажи и строительства жилья столкнётся с рядом масштабных законодательно-регуляторных изменений. Они затрагивают не только нормы регистрации прав, финансовые условия сделок и порядок выдачи ипотечных кредитов, но и ответственность за срывы сроков, налоговые льготы, семейную ипотеку, форматы сделок и механизмы защиты участников рынка.

Для покупателей и инвесторов это значит: принимать решения о покупке «как всегда» уже нельзя — новые правила будут влиять на стоимость жилья, скорость сделок, финансовую нагрузку и даже на права дольщиков и застройщиков.

Мойка78 рассказывает, что именно изменится, почему это произошло и как это отразится на кошельке и поведении людей на рынке недвижимости в 2026 году.

1. Ужесточение условий по ипотеке

Одним из ключевых трендов 2026 года станет изменение правил выдачи ипотечных кредитов, особенно для покупок частного жилья и строительства индивидуальных домов. Новые требования вводит Центральный банк России — регулятор, который неоднократно подчёркивал необходимость укрепления финансовой устойчивости банковской системы.

Ужесточение ипотеки на частное строительство

С 1 января 2026 года предприниматели и частные лица столкнутся с более строгими условиями при получении ипотеки для строительства дома. Новые правила направлены на снижение рисков банков, поскольку кредиты под строительство считаются более рискованными по сравнению с покупкой готового жилья.

Что именно изменится:

банки будут тщательнее оценивать платёжеспособность заёмщиков, включая анализ стабильности доходов, суммы собственных средств и перспективности проекта;
ужесточатся требования к соотношению суммы кредита к стоимости дома (LTV), что может ограничить максимальную ставку на выданные кредиты;
потенциально увеличатся процентные ставки по таким кредитам, поскольку риск для банка растёт.

На практике это означает, что заёмщику придётся иметь более высокий первоначальный взнос и более высокие стабильные доходы, чтобы получить кредит на строительство частного дома. Это изменение делает такие кредиты менее доступными для семей с невысоким доходом и приводит к удорожанию самих проектов за счёт роста стоимости финансирования.

2. Продажа жилья и налоговые льготы

С 1 января 2026 года изменяются условия уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости — это одна из самых ощутимых перемен для покупателей и собственников, которые планируют продажи после покупки.

Налог при продаже

Ранее продавец жилого объекта был обязан заплатить НДФЛ, если владел им менее 5 лет (для большинства случаев). Новые поправки уточняют и расширяют налоговые льготы для семей. Что конкретно изменится:

семьи с двумя и более детьми смогут не платить НДФЛ при продаже жилья при любом сроке владения, при определённых условиях; семья должна соответствовать установленному критерию, например, наличие двух и более детей или условий, связанных с их образованием и дееспособностью;
важный нюанс касается десятилетнего принципа права: льгота будет действовать даже если второй и последующий дети родятся уже после сделки, но до конца апреля следующего года — это новый ориентир, который делает льготу более доступной.
при проверке того, имелось ли второе жильё, сравнивается площадь или кадастровая стоимость объектов— это уточнение позволяет некоторым продавцам воспользоваться льготой, даже если их новый и старый объекты отличаются по характеристикам.

Эти изменения создают стимул для семей с детьми совершать сделки на рынке недвижимости, не опасаясь потерь на налогах. Это особенно важно в условиях, когда цены на жильё растут и доля семей-покупателей всё больше.

На днях Мойка78 рассказывала, что только 8% жителей России способны единовременно внести первоначальный платеж по ипотеке в размере 20% от стоимости жилья. Для накопления такой суммы этим гражданам потребуется около двух лет.

Для остальной части населения эти суммы недостижимы, а приобретение квартиры в новостройке превратилось в предмет роскоши. Эти данные привел президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.

Структура «недоступности жилья» для большинства потенциальных заемщиков сформировалась из-за резкого роста ипотечных ставок и высокой цены за квадратный метр.

В октябре 2025 года банки установили антирекорд по отказу в ипотечных кредитах. Доля неодобренных заявок достигла исторического максимума в 67,5%. Парадоксально, но Минфин в то же время повысил прогноз по объему выданной ипотеки в текущем году до 4 триллионов рублей.

Согласно информации Банка России, в III квартале 2025 года общая сумма ипотечной задолженности граждан увеличилась до 22,7 трлн рублей, прибавив 2,4%.

Ранее в Госдуме выразили мнение, что в следующем году ипотека станет более доступной. Согласно базовому прогнозу, ключевая ставка в 2026 году опустится до уровня 13-15%, а к 2027-2028 годам — до 7,5-8,5%.

Мойка78 делала расчеты, сколько составит ежемесячный платеж по ипотеке в текущих условиях за студию и однокомнатную квартиру. Не лишним будет напомнить, что в 2024 году президент России Владимир Путин поручил к 2030 году обеспечить россиян жильем в 33 «квадрата» на человека, а к 2036-му количество «квадратов» на человека должно вырасти еще больше — до 38.

3. Новый порядок налогового вычета

С 1 января 2026 года вступает в силу новый порядок налогового вычета для покупателей жилья — важного инструмента поддержки частных инвестиций в недвижимость. Раньше налоговый вычет был привязан к стандартной ставке НДФЛ (13% для большинства налогоплательщиков), а теперь он будет зависеть от фактической налоговой ставки по прогрессивной шкале, по которой платит налог конкретный покупатель.

Как это работает:

если покупатель платит НДФЛ по прогрессивной шкале (например, 15% для части дохода свыше определённого порога), то размер возврата увеличивается пропорционально той ставке, которую он реально платит;
формула расчёта остаётся прежней — это процент от ограниченного лимита расходов на покупку жилья, но теперь он умножается на конкретную ставку НДФЛ покупателя;
это изменение делает налоговый вычет выгоднее для людей с более высокими доходами, которые попадают под более высокие ставки НДФЛ, и может несколько сгладить рост стоимости жилья.

Важный эффект этого нововведения — покупателю выгоднее структурировать сделки так, чтобы максимально использовать свой налоговый профиль, а юристы и риэлторы уже адаптируют советы по оптимизации сделок под новые правила.

4. Новые права дольщиков

Одним из самых обсуждаемых изменений рынка недвижимости в 2026 году станет усиление защиты прав дольщиков — тех, кто инвестирует в строительство жилья на ранних стадиях, но сталкивается с серьёзными задержками со стороны застройщиков.

Ответственность застройщиков за просрочку сдачи жилья

Согласно новым правилам, дольщик получает право взыскивать с застройщика неустойку за каждый день просрочки сдачи дома. Это означает, что за каждый день, на который застройщик опаздывает с передачей квартиры покупателю, он должен будет компенсировать финансовые потери дольщика.

Ранее компенсации зависели от условий договора или внутренних стандартов застройщика — теперь это право закрепляется в федеральном законодательстве, что делает защиту дольщика более предсказуемой и юридически обязывающей.

Это серьёзное изменение: эксперты рынка отмечают, что новая норма способна успокоить инвесторов и частных покупателей, которые часто опасались вложений именно из-за риска «затяжек» строительства. С другой стороны, застройщики вынуждены будут более точно и реалистично планировать сроки, включать штрафные риски в калькуляцию проекта и держать более высокий уровень дисциплины исполнения контрактов.

5. Сделки по биометрии и дистанционные операции

Одно из самых технологичных изменений, которое начнёт внедряться в 2026 году, — это возможность проводить сделки с недвижимостью удалённо, с использованием биометрических данных.

Как это работает:

покупатель или продавец сможет подтвердить свою личность через биометрию — отпечатки пальцев или скан лица — без очного присутствия у нотариуса или в МФЦ;
это касается операций купли-продажи, ипотеки, аренды и других сделок, где требуется удостоверение личности;
механизм будет добровольным, и покупатель может выбрать, использовать ли биометрию или традиционный способ удостоверения.

Эта новация призвана не только сократить сроки сделок, но и уменьшить риски мошенничества, поскольку биометрия даёт более надёжное подтверждение личности, чем бумажные документы или устаревшие формы подписи.

6. Материнский капитал и его влияние на покупку жилья

В 2026 году ожидается индексация материнского капитала, который многие семьи используют для покупки жилья или погашения ипотеки.

Материнский капитал выплачивается семье один раз, а не на каждого ребёнка отдельно. Его размер зависит от того, получали ли родители выплату раньше. Если маткапитал оформляется на первого ребёнка, семья получает 737 204 рубля. Если же второй ребёнок рождается в семье, которая ранее не пользовалась материнским капиталом, выплата сразу составит 974 189 рублей. В случае, когда маткапитал уже был получен на первого ребёнка, при рождении второго государство доплачивает только разницу — 236 985 рублей. Таким образом, общий лимит материнского капитала на семью остаётся одинаковым.

Это значит, что семьи получат больший объём средств для вложения в покупку недвижимости, что особенно важно на фоне роста цен на жильё и удорожания затрат на строительство.

7. Маркировка строительных материалов

В 2026 году также продолжится внедрение системы обязательной маркировки строительных материалов. С 1 декабря 2026 года обязательной станет передача в систему маркировки сведений о розничной реализации отдельных видов стройматериалов, что расширит контроль за качеством и движением материалов на рынке

Хотя этот пункт формально не касается непосредственно сделки купли-продажи жилья, он влияет на стоимость строительства, поскольку затраты застройщика на маркировку, учёт и логистику могут быть частично переложены в цену квадратного метра.

Практические рекомендации покупателям и застройщикам

На фоне перечисленных изменений участникам рынка стоит обратить внимание на несколько ключевых практических моментов:

Для покупателей:

проверять свои налоговые права, включая льготы по НДФЛ при продаже и налоговый вычет, особенно если вы платите НДФЛ по прогрессивной шкале;
учитывать, что новые правила семейной ипотеки и условия получения кредита могут повлиять на ставки и первоначальные взносы;
рассматривать сделки с поддержкой биометрии, чтобы ускорить процесс и снизить риски мошеннических операций.

Для застройщиков:

учитывать риски неустойки при задержках строительства и включать их в коммерческую модель;
прогнозировать затраты на материалы с учётом маркировки и её влияния на логистику;
адаптироваться к более строгим требованиям банков по ипотечному кредитованию проектов частного строительства.

С 1 января 2026 года российский рынок недвижимости вступает в новую фазу — с конкретными налоговыми льготами, технологическими инновациями, усилением защиты прав покупателей и новыми финансовыми ограничениями.

Предполагается, что эти изменения направлены на повышение прозрачности сделок, стимулирование семейных покупок и укрепление прав дольщиков, но вместе с тем требуют от всех участников рынка более глубокого понимания своих прав, обязанностей и рисков.