Коммерческая недвижимость СЗФО: каким был рынок в 2025 году и к чему он движется

«Авито Недвижимость» подвела итоги 2025 года по сегменту коммерческой недвижимости Северо-Запада. На отраслевой встрече эксперты сервиса совместно со специалистами NF Group и IBC Real Estate обсудили, как менялось предложение, что происходило со спросом и какие процессы определяли развитие рынка в течение года.

Согласно данным «Авито Недвижимости», объем коммерческих объектов в СЗФО продолжил увеличиваться. В продаже число предложений выросло на 4%*, в аренде — на 21%. В большинстве регионов округа ситуация была позитивной: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области прирост составил 4% и 26% соответственно.

Динамика предложения коммерческой недвижимости (продажа/аренда)

Основная концентрация объектов по-прежнему приходилась на крупнейший региональный центр: Санкт-Петербург формировал 62% предложения в округе, еще 12% — Ленинградская область.

Интерес к покупке коммерческой недвижимости остался в пределах уровня 2024 года. Ярче всего прирост спроса проявился в Санкт-Петербурге и Ленинградской области (+10%), а также в Республике Коми (+3%). Арендный рынок после активного 2024 года скорректировался — минус 3%, хотя в Ленинградской области (+4%), Калининградской и Новгородской областях (+1%) тенденция оставалась положительной.

Согласно оценкам IBC Real Estate, инвестиции в недвижимость Санкт-Петербурга в 2025 году достигли 74 млрд рублей — показатель стабилизировался после двух особенно сильных лет. Лидирующим направлением стали торговые площади (28%), далее — жилая недвижимость (26%), складские объекты (16%), гостиницы (14%), офисы (11%) и МФК (5%). Инвесторы чаще выбирали готовый арендный бизнес или объекты с потенциалом реконструкции. Основной источник финансирования — собственные средства.

В сегменте складской недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выбор вырос на 36% в продаже и на 55% в аренде. Пользовательский интерес также усилился: покупка +29%, аренда +5%. Небольшие площади до 100 кв.м сформировали половину запросов в аренде, а спрос на покупку распределялся более равномерно.

Склады в Санкт-Петербурге и ЛО

Рост выбора складов наблюдался и в других регионах округа: Вологодская область (+45%), Мурманская (+41%), Калининградская (+29%), Псковская (+27%), Архангельская (+22%), Коми (+17%). Спрос увеличился в Мурманской области (+28%), Вологодской и Коми (+8%) и Архангельской области (+3%). Эксперты NF Group предполагают, что ставки аренды складов в 2026 году останутся близкими к текущим.

В офисном сегменте в Санкт-Петербурге и ЛО выбор увеличился на 3% в продаже и на 36% в аренде. Спрос немного снизился — минус 4% и минус 3% соответственно. Наиболее востребованными оставались офисы до 100 м²: 49% всех запросов в продаже и 75% в аренде.

Офисы в Санкт-Петербурге и ЛО

В регионах СЗФО предложение офисов также увеличивалось: Архангельская область (+54%), Мурманская (+48%), Калининградская (+29%), Карелия (+21%), Новгородская область (+5%), Коми (+3%). В Псковской и Вологодской областях рост составил около 1%. Спрос усилился в Калининградской области (+4%) и Мурманской (+2%). Специалисты NF Group отмечают, что в 2025 году девелоперы все чаще переходили от нового строительства к реконструкциям, а отложенный спрос продолжал расти.

В торговом сегменте в Санкт-Петербурге и ЛО выбор вырос на 11% в продаже и на 10% в аренде. Спрос на покупку увеличился на 16%. Самый высокий интерес, как и прежде, приходился на небольшие помещения: до 100 м² — 61% запросов, от 101 до 300 м² — 36%.

Торговые помещения в Санкт-Петербурге и ЛО

В остальных регионах округа предложения также стабильно увеличивались: Мурманская и Калининградская области (+24%), Коми (+17%), Вологодская (+15%), Карелия (+14%), Архангельская (+12%), Псковская (+11%), Новгородская (+9%). Растущий спрос отмечался в Мурманской области (+7%), Новгородской (+5%), Вологодской (+3%) и Калининградской (+2%). Эксперты NF Group подчеркивают, что 2025 год проходил в условиях более экономного потребления и усиления онлайн-ритейла.

В сегменте помещений свободного назначения в Санкт-Петербурге и ЛО в продаже выбор увеличился на 1%, в аренде — на 8%. Интерес к покупке вырос на 10%, и основной спрос приходился на объекты до 100 м²: 64% запросов в продаже и 77% — в аренде.

ПСН в Санкт-Петербурге и ЛО

В других регионах СЗФО предложения ПСН также росли: Вологодская область (+37%), Псковская (+19%), Коми и Калининградская (+18%), Мурманская (+17%), Карелия (+13%), Архангельская (+12%), Новгородская область (+9%). Спрос увеличился только в Коми — менее чем на 1%.

Коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» на Авито Виктория Сафронова отмечает, что расширение предложения продолжалось в ключевых сегментах — офисном, складском и производственном. Это помогает стабилизировать ставки и делает рынок более предсказуемым. Коррекция спроса после рекордного 2024 года была ожидаемой, однако в отдельных регионах наблюдался его рост. По ее словам, в первой половине 2026 года объем предложений продолжит увеличиваться, в том числе за счет переноса сроков ввода ряда проектов.

В течение 2025 года предприниматели в Санкт-Петербурге и Ленинградской области значительно чаще выбирали аренду: 93–94% обращений в офисных и складских сегментах приходилось именно на нее, в торговом — 85%, в ПСН — 81%.