История с квартирой певицы Ларисы Долиной стала настоящим шоком для многих, кто рассчитывал на спокойную «чистую» сделку.
Летом 2024-го Долиной была продана ее роскошная московская квартира, затем она заявила, что действовала под давлением мошенников. После серии судебных решений сделка была признана недействительной, и недвижимость вернулась к певице.
Этот скандал получил громкий резонанс — и породил волну судебных исков по аналогичным ситуациям, когда бывшие хозяева пытаются вернуть проданное жильё, ссылаясь на мошенничество, давление, недееспособность, ошибки в оформлении. Массовые возвраты жилья через суд, пусть и пока не всегда успешные, встревожили покупателей недвижимости — особенно на вторичном рынке.
Именно поэтому всё больше людей задумываются о защите на случай, если титул (право собственности) окажется оспоримым. Срабатывает она в тех самых сценариях, которые сейчас потрясли страну: признание сделки недействительной, возврат жилья старому владельцу, судебные иски, претензии со стороны родственников, наследников, третьих лиц.
И здесь на сцену выходит инструмент, о котором ранее задумывались мало: титульное страхование, или страховка от потери права собственности.
Что такое титульное страхование и как оно работает
Другими словами: если после покупки и регистрации сделки выяснится, что ваше право собственности может быть оспорено — например, появятся бывшие владельцы, наследники, несовершеннолетние, недееспособные лица, документы будут признаны ошибочными или недействительными, — титульная страховка предполагает, что страховая компания компенсирует ущерб: либо выплатит страховую сумму, либо погасит ваши обязательства перед банком (если квартира в ипотеке).
Страхование титула работает даже в тех случаях, когда «проблема прошлого» обнаружилась уже после регистрации — страховка покрывает дефекты титула, которые существовали до покупки, но проявились позднее.
Сколько стоит страховка титула
По данным российских страховых рынков, типичный тариф на титульное страхование составляет порядка 0,2–0,4% от оценочной стоимости объекта в год.
То есть, если, например, квартира стоит 6 миллионов рублей — полис обойдётся примерно в 12–24 тысячи рублей в год.
Если оформляется страхование на 2–3 года (некоторые компании предлагают такие сроки), общий тариф за весь период — обычно не превышает 0,75–1% от стоимости квартиры.
Отметим, что стоимость полиса зависит от многих факторов:
- истории квартиры (сколько предыдущих собственников, сколько было сделок),
- наличия обременений, арестов, судебных исков, долгов, наследников, несовершеннолетних и прочих «рисков титула»,
- наличия ипотеки и требований банка,
- срока действия полиса,
- региона и страховой компании.
При высокой сложности истории недвижимости тариф могут увеличивать — так называют «повышающие коэффициенты».
Кто предлагает титульную страховку в России и доступно ли это в Петербурге
Например, специализированный страховщик титула — организация, продающая «title insurance» — в своём описании подчёркивает, что защитит собственника от финансовых потерь, если выяснится, что на квартиру претендовали третьи лица либо сделки были оформлены с нарушениями.
В числе возможных страховщиков — крупные российские страховые группы, которые уже имеют филиалы или работают с клиентами в Петербурге. При этом для клиента процедура оформления практически не отличается от обычного страхования: необходимы документы на недвижимость — выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, технические документы на квартиру, отчёт об оценке, иногда — справки о состоянии здоровья продавца (если возраст, психическое состояние, прошлые сделки — повод для повышенного риска).
Обычно страховой полис начинают действовать сразу после регистрации права собственности — либо если квартира приобретается в ипотеку — после подписания кредитного договора.
Так что в Петербурге и других крупных городах любой, кто покупает вторичную квартиру, теоретически может застраховать титул — если до этого подсчитает риски и будет готов за них заплатить.
Когда действительно стоит задуматься о страховке — на примерах типичных рисков
Титульное страхование имеет смысл, когда есть:
- сомнительная история квартиры: много прежних перепродаж, неизвестные собственники, доли, которым не уделили внимание;
- сделки, совершённые с участием доверенных лиц, представителей, опекунов, когда есть риск признания их недействительными;
- покупку через ипотеку — особенно на «вторичке», когда банк хочет обезопасить залог;
- высокий возраст продавца, проблемы со здоровьем, потенциальная недееспособность — то есть те обстоятельства, которые могут стать основанием для судебного оспаривания сделки;
- цену значительно ниже рыночной — это сигнал, что сделка могла быть сомнительной, и впоследствии могут возникнуть требования о возврате.
В этих случаях страховка — своего рода «страховой щит»: если что-то пойдёт не так — суд признает сделку недействительной и лишит вас квартиры, — страховщик либо выплатит компенсацию, либо закроет ипотечный долг, либо вернёт часть средств.
Минусы и ограничения титульного страхования
- если имущество было утрачено вследствие правовых ограничений, изъятия или решений государственных органов;
- если страхователь (покупатель) сам нарушил условия договора — например, сдавал квартиру, перепланировал без согласования, или нарушил обязанности перед страховой;
- если страховая сумма превышает реальную рыночную стоимость объекта — в этом случае договор может быть признан недействительным;
- если сделка или объект слишком проблемны — с множеством старых исков, арестов, судебных споров, долгов — страховщик может просто отказать в приёме на страхование.
Кроме того, страховой полис даёт гарантии лишь на ограниченное время — чаще на 1–3 года. После этого, если за этот срок нет претензий — многие считают, что риск практически исчез, но это не всегда так.
Почему стоит особенно присмотреться к титульной страховке
В контексте «дела Долиной» и волны судебных исков, ситуация на рынке недвижимости выглядит особенно тревожно. Все понимают: даже если сделка кажется чистой, «всё может всплыть».
Для петербуржца, покупающего квартиру на вторичном рынке — возможно, по выгодной цене — титульная страховка сегодня — это не лишняя трата, а разумная инвестиция в спокойствие. Потратить 0,2–0,4% стоимости жилья — значит получить шанс на компенсацию в случае потери права собственности.
Тем более, что многие страховые компании готовы предложить такие полисы и оформить их несложно. Тот же механизм ипотечного кредитования может стать отправной точкой: если банк требует титульную страховку — это повод серьёзно к ней присмотреться.
Что говорят страховщики: зачем нужна защита титула
Обобщая мнения страховых компаний и экспертов отрасли, можно выделить несколько ключевых аргументов «за» титульное страхование:
- Оно покрывает риски, которые невозможно увидеть обычным осмотром квартиры — юридические дефекты, прошлые сделки, неизвестных собственников, скрытые обременения.
- В ситуации, когда право собственности может быть оспорено — например, из-за мошенничества или психического состояния прежнего владельца — страховка заменяет вам судебную и финансовую защиту.
- Полис нужен особенно при покупке на вторичном рынке, где рисков больше, чем при покупке новостройки.
- Для банка титульная страховка — способ застраховать залог, поэтому многие ипотечные сделки она делает безопаснее как для банка, так и для заёмщика.
Тем не менее, страховщики подчёркивают: важно, чтобы при оформлении договора были собраны все необходимые документы, была проверена история квартиры, нет ли судебных разбирательств, обременений, недееспособных собственников и других «тяжёлых» факторов. Без этого страховка может оказаться бесполезной.
Что известно о «деле Долиной»: развитие конфликта и его последствия
Однако спустя время Долина заявила, что была жертвой телефонных мошенников и продала квартиру, находясь под «сильным психологическим давлением». По её словам, она не осознавала полностью последствия сделки.
В марте 2025 года Хамовнический районный суд Москвы удовлетворил её иск и признал сделку недействительной. Квартира была возвращена Долиной, право собственности покупательницы признано прекращённым. Все предыдущие сделки на квартиру — аннулированы.
После этого покупательница обратилась в высшую судебную инстанцию — Верховный суд Российской Федерации (ВС РФ). Жалоба подана 2 декабря. ВС потребовал материалы дела — такой шаг означает, что высшая инстанция считает необходимым внимательно проверить основания предыдущих решений.
Тем временем сама Лариса Долина публично заявила, что готова вернуть деньги Полине Лурье, то есть сумму, за которую была куплена квартира. По её словам, после мошеннической схемы она не имеет этих средств — они уже переданы аферистам. Несмотря на это, артистка считает своим долгом «восстановить справедливость».
Полина Лурье, однако, не доверяет обещаниям: её адвокат объявил, что жалоба в Верховный суд не будет отозвана, и она настаивает на признании сделки законной. Она ждет решения высшей инстанции.
Титульная страховка — не панацея, но разумный щит
Титульное страхование — это доступный инструмент. Он стоит сравнительно недорого (несколько тысяч рублей на каждые полмиллиона — миллион стоимости квартиры), оформляется просто, и даёт гарантию: если суд признаёт сделку недействительной и право собственности у вас отберут — страховая выплатит компенсацию.
В 2025–2026 году, когда на рынке недвижимости — волатильность, судебные иски, «эффект Долиной», — титульная страховка становится не просто опцией, а разумной мерой. Особенно если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, через ипотеку, или сомневаетесь в чистоте истории жилья.
VK
OK
Telegram
Дзен