«Агентство бизнес новостей» собрало чиновников, девелоперов, представителей УК и активистов за круглым столом на тему «КРТ в Петербурге. Территория сложности. Реновация голосов».
Снятие моратория на соответствующий федеральный закон о КРТ с 1 января 2026 года вызывает много споров как у непосредственных участников вопроса, так и горожан. Что привнесут нововведения и как помогут развитию территорий Петербурга — в нашем материале.
Жилая, нежилая и комплексная застройки
Открыл дискуссию Президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА» Дмитрий Щегельский. Он подчеркнул, что с точки зрения урбанистики сама идея КРТ не является ошибочной.
Петербург действительно нуждается в развитии территорий нежилой застройки и незастроенных территорий. А вопрос об обновлении значительной части жилого фонда, прежде всего домов 1950–1970-х годов, остро встанет через 20 лет, и к этому необходимо готовиться уже сейчас. Комплексный подход позволяет одновременно решать задачи жилья, инфраструктуры и общественных пространств, а не заниматься точечной застройкой.
«Однако ключевая проблема КРТ в Петербурге — дефицит доверия между жителями, городом и девелоперами. Даже при формально добровольном участии людей тревожит не сам снос, а последствия: где именно будет новое жильё, сохранится ли привычная среда, не ухудшатся ли транспортная доступность, социальные связи и качество городской жизни. Отдельный риск — смещение баланса в сторону интересов застройщиков. Без жёстких и прозрачных правил КРТ может превратиться не в инструмент развития территорий, а в механизм уплотнения застройки, роста этажности и давления на уже перегруженную инфраструктуру — школы, детские сады, дороги и поликлиники»,— отмечает Дмитрий Щегельский.
Для Петербурга, как для исторического города, особенно важно, чтобы КРТ не разрушал сложившуюся ткань районов. Речь идёт не только об архитектуре, но и о социальной структуре: дворы, соседства, локальные сервисы — это ценность, которую невозможно компенсировать только квадратными метрами в новостройке.
«Если город действительно хочет снизить напряжение вокруг КРТ, необходимо: максимально прозрачное принятие решений по включению территорий в программу; реальные гарантии равнозначного переселения в пределах привычных районов; опережающее развитие инфраструктуры, а не «догоняющее»; постоянный диалог с жителями, а не постфактум-уведомления. В противном случае КРТ рискует остаться не программой развития, а источником долгосрочного социального конфликта, последствия которого для города окажутся значительно дороже любой реновации»,— комментирует эксперт.
Депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Павлов, рассказал, что вступившие в силу поправки разработаны совместно с Общественным штабом с целью «максимального удовлетворения запросов жителей».
«Для обсуждения данного резонансного вопроса благодаря активности жителей был создан общественный штаб при Законодательном собрании Петербурга. Мы долго все обдумывали, неоднократно обсуждали. В результате внесенные поправки на сегодняшний день делают закон о КРТ максимально комфортным для жителей. Эти изменения направлены, в первую очередь на улучшение жизни петербуржцев»,— подчеркнул Дмитрий Павлов.
Партнер и руководитель практики специальных проектов, адвокат, Versus.legal Андрей Кулаков высказал мнение, что город явно высказывает свое желание осуществлять КРТ нежилой застройки и пока не видит потенциала для применения КРТ жилых зон.
Это следует напрямую, как из заявлений представителей власти, так и из ПЗЗ СПб, в которых жилые зоны под КРТ не отмечены. В отличии от других субъектов, Санкт-Петербург, добровольно установил себе запрет на КРТ без предварительного указания соответствующих зон на картах. Причем КРТ нежилой застройки устроен таким образом, что сначала его будут предлагать реализовать текущим собственникам (они могут привлечь и сторонних инвесторов и проектное финансирование), а уже если они не договорятся между собой или попросту откажутся, то соответствующая площадка будет разыграна на торгах.
«Общественный штаб и Законодательное собрание Петербурга проделали большую работу и добились возможности установления особых условий для городов федерального значения на федеральном уровне, что уже на уровне Петербурга выразилось в ограничении территории предоставления жилья на замену, и в невключении в границы КРТ домов до согласия 2/3 проживающих в них. И хотя КРТ жилой застройки не планируется на данный момент, подходить к нему в будущем и государство и бизнес будут уже с учетом таких гарантий для жителей»,— отмечает спикер.
Верю-не верю: как снизить градус недоверия?
Генеральный директор УК КИПРОКО, генеральный директор А-Сервис (Холдинг AAG) Алена Цыганкова рассказала, что значительная часть негатива вокруг КРТ возникает из-за недостатка понятной информации. Отсюда страхи и мифы: «дома снесут», «выселят на окраину», «останемся без квартиры и денег», «нас не слышат». Эти настроения часто основаны не на фактах, а на слухах и усиливаются активистами, не до конца понимающими сам механизм КРТ, что формирует общее социальное напряжение.
«Мой ключевой тезис: выход — только в открытом диалоге. Нужны регулярные совместные встречи законодателей, жителей и застройщиков, форматы «открытого микрофона» и системная разъяснительная работа. Управляющие компании в этом процессе могут и должны стать площадкой для диалога — медиатором между жителями, властью и инвесторами. КРТ будет работать тогда, когда строится не только новая застройка, но и доверие»,— отмечает Алена Цыганкова.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям, адвокат, АБ «Качкин и партнеры» Валерия Дозорова считает, что недоверие к КРТ в Санкт-Петербурге связано прежде всего с незнанием того, что это и как с этим работать, ведь до сих пор ни один проект в городе не реализован. При этом наибольшие опасения связаны именно с КРТ жилой застройки, хотя на текущий момент зон под такие цели в ПЗЗ не определено, то есть нет даже потенциальных таких проектов.
«Начинать стоило бы с других видов КРТ (нежилой застройки и застроенной территории), для которых на карте ПЗЗ определены хотя бы границы. Пилотный проект мог бы показать саму возможность реализации КРТ в городе. К тому же КРТ на данный момент, по сути, является единственным доступным механизмом реновации территории застройки, а не отдельно взятого объекта. Но помимо ресурсов и готовности девелоперов, необходима также воля властей на сам «запуск» программы»,— комментирует Валерия Дроздова.
Член Общественного штаба по вопросам КРТ при Законодательном Собрании при Законодательном собрании Петербурга, ведущая семинаров по общим собраниям собственников Манефа Королева рассказала, что накануне мероприятия получила сотни встревоженных вопросов от жителей, в основном из «хрущевок».
«Их волнение не снижает даже тот факт, что правительством города в лице вице-губернатора Линченко, 20 января было заявлено, что в ПЗЗ Петербурга не утверждена ни одна территория под комплексное развитие жилой застройки и из существующих четырех видов КРТ, в ПЗЗ в настоящее время обозначены территории, включенные в КРТ трех видов: развитие незастроенной территории, развитие нежилой застроенной территории и развитие территории по инициативе правообладателя»,— подчеркивает Манефа Королева.
КРТ — инструмент развития
Руководитель РЦОК СПб НП ЖКХ «Контроль» Алла Бредец считает КРТ инструментом для дальнейшего развития города, который поможет решить различные задачи.
«Региональные власти продолжат совершенствовать законодательство с учетом возникающих при реализации проектов КРТ потребностей. Для эффективной реализации проектов КРТ необходимо будет соблюсти баланс интересов частного бизнеса и государства, а для этого потребуется единое прозрачное информационное пространство, правовое регулирование, а также – обеспечение рентабельности проектов посредством предоставления мер господдержки. В нашем городе, пожалуй, это будет самый быстрый способ трансформировать, перезагрузить те территории, которые на сегодняшний день потеряли свое функциональное значение и по тем или иным причинам вычеркнуты из жизни»,— подчеркнула спикер.
Директор кластера Северо-Запад группы «Самолет» Ольга Щилова подчеркивает, что в Петербурге и Ленинградской области активно внедряется собственная практика обновления городской среды.
«В Петербурге мы занимаемся обновлением жилого фонда по программе «Развитие застроенных территорий». В неё входят 22 городских квартала, в которых мы обновляем дома, инженерную инфраструктуру, строим детские сады и школы. По программе мы улучшили жилищные условия более 1000 семей, полностью завершили реновацию в двух кварталах города — Малая Охта и Колпино 10. В Ленинградской области все свои проекты мы возводим по принципу комплексного освоения территорий, который предполагает не только строительство жилья, но и формирование комфортной и целостной городской среды. В этом нам помогает и ставший популярный среди жителей принцип 15-минутного города, когда все необходимые инфраструктурные объекты располагаются в шаговой доступности от дома»,— говорит Ольга Щилова.
Эксперт убеждена, что готовность брать на себя долгосрочные обязательства зависит от конкретных условий. Но при этом, в существующих экономических условиях, необходимо, чтобы соблюдался баланс интересов и обязательств всех сторон – власти, жителей, инвесторов. Это не должна быть нагрузка только одного участника. Нужны конкретные правила игры при которых все стороны будут понимать, что именно они получат в результате.
Учредитель КРТ Девелопмент Евгений Бондарчук резюмировал итоги встречи.
«Принимая во внимание необходимость системного подхода к давно назревшей теме КРТ в Санкт-Петербурге, по мнению экспертов, целесообразны следующие шаги. Во-первых, нормативно, организационно и медийно разделить управление двумя принципиально различными видами КРТ: КРТ жилой застройки (реновация) – дальнейшая тщательная проработка и обсуждение с жителями и экспертами, доработка нормативной правовой базы с целью минимизации рисков негативного общественного резонанса без форсирования начала реализации конкретных проектов (целесообразно продление моратория на вступление в силу «закона о КРТ»); и КРТ нежилой застройки – установить этот вид КРТ в качестве приоритетного и приступить к его активной реализации. Определить юридическое лицо со 100% участием Санкт-Петербурга, реализующее городскую политику в области КРТ нежилой застройки. Доработать нормативную правовую базу Санкт-Петербурга в части регулирования участия Санкт-Петербурга в операторах КРТ нежилой застройки. Приступить к подготовке пилотных проектов КРТ нежилой застройки: «Митрофаниевский Парк», «Новодевичий Квартал», «Красный Треугольник». Разработать и утвердить в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга и государственной программе «Экономическое и социальное развитие территорий Санкт-Петербурга» адресную программу КРТ нежилой застройки, в которой были бы определены конкретные территории, укрупненные параметры и сроки их преобразования»,— отмечает Евгений Бондарчук.
VK
OK
Telegram
Дзен