Президент поручил Минстрою постепенно «изживать» долевое строительство жилья. Чего ожидать от этого нововведения, с помощью эксперта – исполнительного директора Института экономической безопасности Дмитрия Карпушина – разбиралась «Мойка78»

Что именно отменяют?

Что такое долевое строительство жилья, сегодня представляют все, кому хоть сколько-нибудь интересен жилищный вопрос. То есть все. Действительно, схема на первый взгляд несложная. Почему же президент поручает её «отменить»? Рассмотрим поподробнее, как могут возникать проблемы при долевом строительстве.

Строительная компания решает заработать на строительстве многоквартирного дома. Собрав необходимые разрешения, она даёт рекламу и открывает продажи. Покупатели вносят всю стоимость квартиры сразу (из сбережений или взяв в банке ипотеку – не так важно). Пойдут ли эти деньги на строительство дома, или на решение других задач застройщика – покупатель проверить не в состоянии. Это ключевой пункт.

Надо отметить, что «другие задачи» застройщика могут быть самыми разными. Многим приходит в голову банальное мошенничество – застройщик собрал деньги и навсегда укатил в тёплые края, бросив недостроенное жильё. Но есть и менее очевидные неискушённому покупателю сюжеты. Например, у застройщика есть долги по предыдущим неуспешным проектам, и эти долги он планирует перекрыть выручкой от продаж квартир на новой стройке.

Кроме того, что-то может пойти не так в ходе самого строительства. Скажем, жильё покупателям не очень-то нравится, они неохотно несут деньги, строить становится не на что, и стройка замедляется (а то и встаёт).

Конечно, недостающие средства застройщик может взять в банке. Но по кредиту надо платить проценты – по идее, из прибыли от проекта. Однако прибыль, как мы помним, застройщик мог запланировать на другие цели – в том числе и ту прибыль, которую он только намерен получить, когда достроит и продаст квартиры. «Дебет с кредитом» у проекта перестают сходиться, и ситуация начинает напоминать не то снежный ком, не то легендарный МММ, причём вариантов «плохого» сценария множество.

Дольщик ничего не может

Может ли разобраться в этих финансовых хитросплетениях рядовой дольщик? Очевидно, нет. Напомним, что деньги за квартиру он уже отдал целиком, то есть он не только понять, но и повлиять на ситуацию не может.

Скажем, невозможна ситуация поэтапного финансирования – построил третий этаж, получи деньги на возведение четвёртого. Когда количество дольщиков проекта измеряется сотнями, а то и тысячами, организовать такое финансирование просто нереально.

Единственное, на что может опираться дольщик – репутация застройщика. Если в срок было построено сорок домов, то достроят и сорок первый. Однако на рынке жилья кризис, и приходится ожидать, что предыдущие заслуги становятся ненадёжной гарантией. То есть проблемными станут даже те застройщики, которые ещё вчера работали вполне стабильно.

В ситуации, когда не исключены массовые банкротства застройщиков, неудивительно, что президент хочет убрать с рынка схему, которая не гарантирована ничем, кроме «прошлых достижений» игроков рынка.

Возражения

Чего опасаются противники отмены «долёвки»? Главное возражение связано с необходимостью строить дома на кредитные деньги банков – якобы такая необходимость неизбежно возникнет. 

Действительно, если застройщик не может собирать деньги на строительство с дольщиков и должен продавать только готовое жильё – он вынужден сначала взять кредит. За банковский кредит (в отличие от взносов дольщиков) платятся проценты, значит, жильё подорожает, говорят защитники долевого строительства.

ЗПИФН спешит на помощь?

Это беспокойство было бы оправданным, если бы «долёвка» являлась единственной возможностью строить жильё на деньги будущих жильцов. Однако это не так. В профессиональном сообществе активно обсуждается схема, при которой дольщикам предлагается объединять свои средства в организациях под неудобной аббревиатурой ЗПИФН – закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости; проще называть их ПИФами.

Предполагается, что деньги покупателей аккумулируются в ПИФах, и уже они покупают для дольщиков квартиры. Ряд преимуществ такой схемы лежит на поверхности. Например, ПИФ в состоянии обеспечить поэтапное финансирование, упомянутое выше: достроил этаж – получи деньги на следующий. Это позволяет избежать ситуации, когда деньги люди платят полностью, а дом получают достроенным только наполовину. Если застройщик не справляется, можно даже пытаться его менять – но будет на что достраивать «незавершёнку», потому что часть денег дольщиков осталась в ПИФе, а не была доверчиво авансирована застройщику в полном объёме.

Кроме того, специалисты ПИФа могут профессионально оценивать застройщика и его реальную способность достроить дом – на семейном совете это сделать куда сложнее. ПИФ также в состоянии контролировать финансовую активность застройщика; в случае «тревожных звоночков» можно даже заморозить проект, чтобы не дать ему «уйти в непоправимые убытки». Как минимум, ПИФ всё это будет уметь – потому что это его работа.

Не спешить с выводами

Само собой, вопросы остаются и здесь. Первый – не начнут ли застройщики (по крайней мере, крупные) создавать «ручные» ПИФы, которые станут закрывать глаза на те или иные нарушения интересов дольщиков?

Безусловно, крупные девелоперы будут создавать ПИФы под свои собственные проекты. Однако отношения ПИФа и застройщика куда лучше поддаются правовому регулированию. Так, контролировать банки проще, чем печально известные «микрокредитные организации». Нынешняя «долёвка» – это микрокредитные организации, а ПИФы больше похожи на полноценный банк.

Подорожает ли жильё за счёт того, что ПИФ захочет получать деньги за свои услуги? Вопрос этот точно будет обсуждаться общественностью – в России не очень доверяют «посредникам». Сейчас дать исчерпывающий прогноз не сможет никто, но, видимо, застройщикам придётся поделиться частью своей прибыли с паевыми фондами.

Конечно, смешно рассчитывать, что изменение схемы финансирования жилья одним махом решит квартирный вопрос в России. Заявленные изменения требуют проработки, в этом и заключается работа чиновников, и мы вправе ждать, чтобы они сделали её как следует. Ожидать, что разработчики Минстроя не видят тех подводных камней, о которых уже начали трубить в СМИ, не приходится – конечно, видят. На этапе внедрения нового подхода неизбежно возникнут нестыковки – это тоже нормально, лишь бы они незаметно не закрепились в качестве нормы.

Само собой, сейчас появится масса негативных прогнозов: и потому, что люди охотно читают негативные прогнозы, и потому, что изменение схемы мешает бизнесу, и потому, что дать негативный прогноз очень несложно.

Ясно одно: существующая схема долевого строительства оставляет покупателя один на один с застройщиком. А в цеху застройщиков (как и везде) встречаются не только профессионалы своего дела, но и неумехи, и откровенные жулики. А значит, эту схему надо менять.