Сотни арендаторов в Петербурге решили расторгнуть договоры с торговыми центрами, но уйти не могут: из-за пандемии нет денег, чтобы расплатиться за аренду, на которую далеко не все дали скидки, а это значит, что арендодатель может удерживать имущество должников. Старший юрист адвокатского Бюро «Казаков и партнеры» Анастасия Найда составила инструкцию для арендаторов.
Пособие для арендаторов
Арендатору следует в письменном виде сообщить арендодателю следующее:
— Причины невозможности уплаты арендной платы на условиях, установленных договором. Особенно если проблема возникла по объективным причинам в период пандемии covid-19, которая в определенных случаях может расцениваться как форс-мажор. Следовательно, таким образом можно уменьшить размер задолженности на сумму установленных договором неустоек, пеней и штрафов;
— Письменно попросить о рассрочке уплаты задолженности по аренде. В таком случае не помешает сразу предложить график уплаты и или гарантировать разумную максимальную дату ее погашения. Кроме этого, есть возможность сослаться на право по отсрочке и рассрочке погашения долга в соответствии с Федеральным законом № 98 от 1 апреля 2020 года;
— Предложить альтернативные способы погашения задолженности по арендной плате, то есть договориться.
Удержание имущества: советы арендатору
Первое, на что надо обратить внимание, не установлен ли в договоре аренды запрет на удержание имущества арендатора:
— Если удержание возможно, выясните, истек ли срок договора аренды или он расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, то есть возникла ли у арендатора обязанность по освобождению помещения от своего имущества, а у арендодателя, соответственно, право на его удержание до полной оплаты долга. Удержание имущества при действующем договоре аренды незаконно.
— Право на удержание имущества арендатора возникает у собственника помещения лишь в том случае, когда оно оказалось в его владении на законном основании. В противном случае действия арендодателя можно квалифицировать как самоуправство (ст. 330 Уголовного кодекса РФ).
Удержание имущества: советы арендодателю
При возникновении у арендатора задолженности по арендной плате собственнику помещения необходимо в письменном виде уведомить арендатора:
— о наличии и сумме задолженности;
— об одностороннем отказе от договора аренды (если срок договора аренды не истек или не заключено соглашение о расторжении договора);
— о намерении удержать имущество арендатора, находящееся в помещении арендодателя;
— об удержании имущества арендатора с описанием его характеристик таким образом, чтобы можно было однозначно его идентифицировать.
Важно! Удержание возможно лишь в отношении имущества, принадлежащего арендатору на праве собственности. То есть если находящееся в помещении имущество принадлежит на праве собственности третьему лицу, такое имущество арендодатель удерживать не вправе.
Если собственник не знает, что удерживает имущество третьих лиц:
— арендатору следует в письменном виде сообщить арендодателю о том, что в помещении находится имущество, принадлежащее третьим лицам, описать его так, чтобы можно было однозначно его идентифицировать и приложить доказательства его принадлежности третьим лицам.
— по требованию третьего лица, которому принадлежат удерживаемые товарные запасы, арендодатель обязан ему все возвратить. Кроме случаев, когда оно перешло в собственность третьего лица после возникновения у арендатора задолженности и удержания этого имущества арендодателем до полного ее погашения.
