Под «Созвездием» долгостроя: областная многоэтажка избавляется от новоселов

В Ленобласти с новой силой разгорается старый скандал за недвижимость в ЖК «Созвездие». С одной стороны – конкурсный управляющий, который требует квартиры в конкурсную массу. С другой стороны — пайщики, у которых уже есть ключи и правоустанавливающие документы.
«Мойка78» в поисках истины пошла в Госдуму. И одной из первой ознакомилась с уже подписанным президентом федеральным законом, который, по мнению законотворцев, мало того, что уравнивает в правах дольщиков и пайщиков, но и полностью избавляет Россию от обмана в долевом строительстве.

Николай Николаев – один из авторов закона и председатель комитета Госдумы по собственности и земельным отношениям – показывает веселые картинки в альбоме «10 схем обмана Дольщиков». Депутат признается, это не просто картинки, а план по спасению российских дольщиков и пайщиков. Чтобы нарисовать схемы, понадобились не только художники, но и истории от пострадавших со всей России, которые они рассказывали на многодневных парламентских слушаниях.

«Аналитики выслушали всех, изучили основные способы обмана и нарисовали схемы, а мы – депутаты – на основе этих «картинок» разрабатывали поправки в действующий закон о долевом строительстве. Теперь – спустя три года с начала работы — ни одна из схем по обману дольщиков не работает. Самой сложной стала схема ЖСК. У пайщиков на руках были документы, которые не гарантировали им ни получения жилья, ни даже возврата затраченных средств. А застройщики, получив деньги, вообще не заморачивались стройкой»,

В Ленобласть есть свой долгострой, который ЖСК семь лет строил третий корпус ЖК «Созвездие». Пока шли строительные работы СК Навис была признана банкротом, конкурсный управляющий, пришедший на объект по решению суда, лишился аккредитации в ДОМ.РФ и на его место пришел следующий. И когда новостройку, наконец, достроили, а пайщики заселились в квартиры – сделали ремонт, повесили на окна шторы и расставили мебель по Фэн-шуй – битва за жилье вышла на новый уровень: конкурсный управляющий потребовал от суда лишить части пайщиков прав на недвижимость.

«Был суд. В суде юрист конкурсного управляющего сказала, что часть квартир пайщиков должны уйти в конкурсную массу, а значит будут проданы с торгов для удовлетворения денежных требований кредиторов. Понимаете? Конкурсный не отдает пайщикам квартиры, а наоборот отбирает! Даже у тех пайщиков, кто уже получил регистрацию прав на недвижимость в МФЦ»,

В ЖК «Созвездие» 935 квартир, из них 790 квартир судья присудила передать пайщикам, а 145 квартир и несколько коммерческих помещений по решению суда будут оформлены в собственность обанкротившегося застройщика

«Государственная регистрация права собственности противоречит статье 201.11 Закона о банкротстве, ст. 131 ГК РФ, статьям 14, 40 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права и законные интересы лиц, участвующие в деле о банкротстве должника», — значится в решении суда.

В суде было установлено, что спорные квартиры до сих пор принадлежат обанкротившемуся застройщику. Первый конкурсный управляющий – Даниил Федичев – вывел часть квартир из конкурсной массы, создав «Согласие на перевод долга от ЖСК к ООО СК Навис согласно договору 1С от 2019г». При этом пайщики утверждают, что текст договора конкурсный управляющий показывать не пожелал, и, в связи с этим часть пайщиков отказалась подписывать договор.

«Перевод долга с ЖСК на СК Навис позволил подтвердить права кредиторов на квартиры. При этом особенно отмечалось, что отказ перевода долга может создать юридические сложности в дальнейшем. Подавляющее большинство пайщиков согласились с этой вынужденной схемой, время подтвердило её устойчивость. Вместе с тем, ряд пайщиков заявили о её незаконности и решили самостоятельно вести свои дела в суде и подтверждать права на квартиры иными способами»,

Пайщики, которых лишили жилья, подали апелляцию.

Суд состоится уже 6 августа. Между тем, как утверждают депутаты Госдумы пайщики Ленобласти уже под защитой федерального закона. Во-первых, они имеют право на жилье, а в случае нецелесообразности достройки имеют права на компенсации; а во-вторых, выплаты не зависят от уплаты застройщиком взносов в Фонд.

«Распространение действующих механизмов защиты прав участников долевого строительства на членов ЖСК, включая возможность выплаты возмещений при банкротстве жилищно-строительных кооперативов, по нашему мнению, является логическим продолжением изменений, внесенных в законодательство в конце 2019 года. До этого момента члены ЖСК не могли получить возмещение в случае, когда завершение строительства проблемных объектов признавали нецелесообразным, что создавало ситуацию неравенства по сравнению с другими участниками долевого строительства», — разъясняет Дарья Филина, руководитель практики недвижимости бюро юридических стратегий Legal to Business

Право пайщиков на недвижимость подтверждают и в Фонде защиты прав дольщиков – участников долевого строительства.

«Возмещение будет по-прежнему рассчитываться индивидуально», — разъяснили в пресс-службе Фонда.

Причем теперь пострадавшим при долевом строительстве жилья не нужно доказывать статус обманутого: если застройщик сорвал на полгода сроки ввода объекта в эксплуатацию или передачи его участникам долевого строительства, или был признан банкротом, то статус пострадавшего приобретается автоматически, а объект переходит под контроль Фонда защиты прав дольщиков. Фонд же получает функции застройщика и технического заказчика, а это значит, что он может самостоятельно завершить достройку объекта или привлечь для этого инвесторов. Теперь, по закону, он сможет также продавать недострои.
Дольщиков и пайщиков из реестра пострадавших исключают по двум основаниям: объект или достраивают, или дольщики получают компенсации.

Кстати, ЖК «Созвездие» достроили. Так что обманутых пайщиков в нем, судя по документам, уже нет.

«Сейчас ЖК «Созвездие» введён при помощи администрации области, передача собственности состоялась. А значит объект проблемным не считается. Остальные вопросы по взаимодействию с конкурсным управляющим подлежат рассмотрению в судебном порядке, в соответствии с законодательством РФ»,

Новый федеральный закон, со слов депутата Госдумы, гарантирует пайщикам и дольщикам получение жилья. Однако развернувшееся в Ленобласти противостояние между пайщиками и конкурсным управляющим, кажется, может заставить депутатов вновь достать краски и рисовать новую схему строительства, которое не гарантирует реализацию жилищных прав.