«Серый пояс» Петербурга постепенно обретает вторую жизнь, благодаря чему бывшие промзоны становятся современными жилыми комплексами. Это имеет большую актуальность сегодня, особенно рядом с плотно застроенным центром Северной столицы. «Мойка78» разобралась, как редевелопмент преобразует город на Неве.
Тренд на преображение «серого пояса»
Так называемый «серый пояс» Санкт-Петербурга расположен вокруг исторического центра и насчитывает 26 промышленных зон. В последние годы активно ведется процесс их редевелопмента.
В аналитическом центре Циан «Мойке78» рассказали, что по состоянию на конец 2020 года почти все промзоны, а именно 25 из 26, вовлечены в процесс редевелопмента. Речь идет о сносе или реконструкции промышленных объектов с последующим появлением на их месте новых жилых корпусов или апартаментов.
Сейчас таким образом реализовано и реализуется 226 проектов: 112 относятся к коммерческой недвижимости и 114 к жилой.
«Процесс протекает крайне неравномерно – одни промышленные зоны активно подвергаются трансформации. Так сильнее всего вовлечены в процесс редевелопмента небольшие промышленные зоны, расположенные в престижных районах города – Петроградском, Василеостровском, а также достаточно удаленные и большие по площади, доступные для реализации масштабных проектов. В тоже время на территории других зон реализовано всего 2-3 проекта. Такие различия объясняются рядом факторов: положением в пределах города, площадью зоны, ее прошлым промышленным использованием, наличием крупных действующих предприятий»,— говорит руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Он также объяснил, что перечисленные факторы оказывают влияние и на различие средней стоимости жилья в пределах этих зон. Цены могут отличаться более чем в два раза.
Тем не менее, для состоятельных петербуржцев это – шанс приобрести жилье в новых комфортабельных жилых комплексах недалеко от сердца города. Кроме этого, такая схема развития позволяет преобразить город, сделать его современнее, удобнее и ярче.
«Если говорить о редевелопменте в целом, то это уникальная возможность вписать новый проект в уже существующий городской ландшафт, в существующую среду, а не пристраивать новые кварталы по внешнему периметру. Это – возможность сделать ткань города более плотной, при этом насытив её разными функциями – и жильём, и предприятиями торговли, и офисными помещениями, и социальной инфраструктурой, а не растягивать поселение на многие километры в область»,— считает главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
Редевелопмент «Ильича»
Одной из самых ярких зон под редевелопмент можно назвать правый берег Невы, между станциями метро «Лесная» и «Черная речка». Застройщики с удовольствием поделили между собой здешние промзоны. Один из самых масштабных проектов – ЦДС «Чёрная Речка», который разрастается на месте бывшего абразивного завода «Ильич».
«Квартал бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка» – наш флагманский проект редевелопмента. Он обладает рядом неоспоримых преимуществ: близость к центру, к реке, к паркам, в пешей доступности есть две станции метро и удобные выезды из города. Когда мы только выводили этот жилой комплекс на рынок, некоторых пугало промышленное окружение участка, но уже сегодня мы видим, что из локации стремительно уходит производство, и на наших глазах складывается целый кластер домов бизнес-класса»,— говорит Наталья Кукушкина.
Эксперт уверена, что в будущем это позволит создать единую социальную среду с модными ресторанами, спортивными клубами, офисами. Другими словами, бывшие неприглядные промышленные объекты станут новой точкой роста района.
«Мы видим, что объективные преимущества участка – близость к центру, реке, метро – остаются, а субъективные – такие как непосредственное окружение – меняются в лучшую сторону. Это заметно отражается на цене реализации: сложно поверить, что в 2018 году, когда мы стартовали, на некоторые квартиры была установлена цена в 105 000 рублей за квадратный метр. Сегодня средняя стоимость продажи по всему комплексу составляет уже 200 000 рублей»,— объясняет специалист Группы ЦДС.
Обновление Невского района
Невский район застройщики видят как территорию будущего. Зона с богатой историей постепенно меняет свой облик. Сразу несколько застройщиков возводят здесь жилые комплексы. Эксперты называют место перспективным благодаря близости к центру, паркам и развитой инфраструктуре. Здесь также взялись за «серый пояс». В частности, на территории бывшего электромеханического завода строится жилой комплекс ЦДС «Елизаровский».
«Вокруг нашего участка постепенно исчезают промышленные территории, на их месте строится жильё, что повышает ликвидность локации и стоимость квадратного метра в ней. Этот участок также обладает рядом неоспоримых, объективных преимуществ: близость к метро и центру города, к набережной, к зелёному Палевскому саду, расположение в окружении малоэтажной застройки. На соседних участках наши коллеги-застройщики также развивают жилые проекты, так что со временем район окончательно преобразится»,— рассказывает представитель Группы ЦДС.
Наталья Кукушкина отметила, что одно из явных преимуществ объекта – близость к «зеленой ветке» петербургского метрополитена – всего 15 минут через Палевский сад.
Жизнь на месте «Спутника»
Еще одна городская территория, переживающая вторую жизнь – окрестности станции метро «Волковская». Когда-то здесь располагался парфюмерно-химический завод, затем электромеханическое предприятие «Спутник», а теперь строится жилой комплекс ЦДС «Волковский», который возводится на участке общей площадью 1,2 га. Это четырехэтажный дом из двух корпусов, поделенных на 13 секций.
По задумке застройщика, проект будет вписан в уютную атмосферу малоэтажной исторической застройки.
«Это камерный четырехэтажный проект напротив Литераторских мостков – своего рода памятника под открытым небом. Здесь же протекает река Волковка, а неподалёку от участка, но не задевая его, будет проходить скоростная магистраль ВСД. Это соседство позволяет, так сказать, законсервировать окружающую среду, оставить её в том виде, в котором она находится сейчас – малоэтажные домики, зелень, тишина, что немаловажно в мегаполисе, причём всего в 5 км от Московского вокзала»,— говорит Наталья Кукушкина.
Вместе с редевелопментом территории бывшего предприятия, зону ждет развитие инфраструктуры: здесь появятся детские и спортивные площадки, подземный паркинг и озеленение.
В целом, это не единственные привлекательные зоны для застройщиков. Большой потенциал редевелопмента сохраняется в Выборгском районе рядом с Финляндским вокзалом, а также в окрестностях Обводного канала. Эксперты уверены – эти территории обладают объективными преимуществами, нужно только развить их и благоустроить.