Приобрести квартиру в уже застроенных районах несложно — покупатель сразу видит все нюансы, а вот там, где жилые комплексы только строят — подходить к выбору следует более детально. Эксперты советуют ознакомиться с проектом планировки территории (ППТ) или проектом комплексного освоения территории (КОТ). «Мойка78» выяснила, как сейчас рассчитывают инфраструктуру к новым объектам и почему опыт Мурино остался в прошлом.

Как Мурино и Кудрово повлияли на строительство 

Цена, качество жилья и его инфраструктурная привлекательность — вот три критерия, которые потенциальный покупатель рассматривает в первую очередь. Но если не брать в расчет уже застроенные районы, а выбирать из жилых комплексов, которые застройщик еще возводит — найти подходящий вариант значительно сложнее. У людей возникает резонный страх — что здесь будет через 5 или 10 лет — появятся ли обещанные детские сады, школы, поликлиники и дороги?

Эти вопросы обоснованы ситуацией в Кудрово, Мурино, Девяткино — где социальная инфраструктура пока отстает от строительства жилья. Тем не менее, все необходимые объекты прописаны в ППТ, и власти уверенно заявляют — они будут.

По словам, президента Союза строительных организаций Ленинградской области Руслана Юсупова, во время старта этих масштабных проектов ни у бизнеса, ни у властей не было опыта для реализации подобных планов. Теперь же законодательство сильно изменилось, да и сам подход к возведениею объектов стал другим: сначала инфраструктура — потом дома.

«Кудрово и Мурино начинали застраивать не так давно — в 2010-х годах. Такая комплексная работа начиналась в нашем региона впервые. До первых масштабных проектов застройка велась точечно, как правило, в сложившейся жилой среде, с уже готовой инфраструктурой. Сейчас я вижу, что власти внимательно контролируют жилищное строительство и где-то даже искусственно придерживают темпы застройщиков, не позволяя им строить без соответствующей инфраструктуры. Поэтому, думаю, в течение ближайшего времени эти процессы синхронизируются»,
— считает эксперт.

Он объяснил, что все школы, детсады, медицинские учреждения и даже полицейские участки и пожарные депо четко прописаны в материалах проектов планировки территории муринских и кудровских КОТов. Сегодня, без утвержденной градостроительной документации, с четким понимаем того — когда, где именно и на каких условиях появится вся необходимая социальная и транспортная инфраструктура не начнет строиться ни один проект комплексного освоения территории.

«В Мурино и Кудрово еще не все соцобъекты построены, некоторые сейчас строятся, а есть и те, к которым только приступили. Если бы сроки строительства жилья и социальной инфраструктуры были изначально синхронизированы, то наверное сегодня такой ситуации не получилось бы»,
— говорит Руслан Юсупов. 

Эксперт подчеркнул — жилищная застройка Кудрово практически завершилась и в Мурино тоже до конца осталось не так много, тем временем, строительство соцобъектов продолжается активными темпами. Учитывая это, есть уверенность в том, что существующий дисбаланс будет устранен в ближайшие несколько лет.

Отмечается, что благодаря муринским и кудровским ошибкам, власть и бизнес пересмотрели подход к строительству масштабных проектов. Изначально на бумаге ведется комплексное освоение территории, затем застройщик приступает к возведению инфраструктуры и только потом речь идет о жилых квадратных метрах.

ЖК «Город Первых»/ Фото: Группа ЦДС

Расчет по квадратным метрам 

Главный специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина, рассказала «Мойке78», что первым делом на участок формируется ППТ, то есть, проект планировки территории. В этом документе рассчитывается общий объем жилья, коммерческих помещений, парковок, как открытых, так и закрытых, а также необходимая социальная инфраструктура в шаговой доступности — школы, детские садики, поликлиники.

«При этом у каждой территории, в области или в городе, есть допустимый предел по высотности, выраженный в метрах либо в этажах, а также предел по плотности населения. Например, в Ленинградской области сейчас действует норматив, согласно которому жилые дома должны строиться не выше 12 этажей. При этом застройщик может согласовать отклонение по высотности не более, чем на 20% от общей площади застройки»,
— рассказывает Наталья Кукушкина.

Региональные критерии есть не только для высоты зданий, но и для всего остального, например, у парков и скверов тоже свои нормативы.

«В Санкт-Петербурге зеленые зоны определяются из расчета 23 квадратных метра на 100 квадратных метров квартир. Другими словами, просто суммируем все квартиры в доме, делим на 100 и умножаем на 23. Это будет минимальный объем рекреационной территории. Без этого мы не согласуем даже просто проект отдельно стоящего жилого дома. По такому же принципу рассчитываются парковки — одно машиноместо на 80 квадратных метров квартир. Помимо этого, парковочные места должны быть у магазинов, офисов, банков и различных салонов. Все они считаются по-разному»,
— объясняет архитектор, руководитель бюро «FUTURA ARCHITECTS» Олег Манов. 

Эксперты подчеркивают, что список показателей очень обширный, но во главу угла сегодня ставят транспортную инфраструктуру. По этой причине, зачастую, застройщики стараются построить новые дороги, чтобы в будущем разгрузить старые. Так, например, в Новосаратовке, где всего должно быть построено 4 млн квадратных метров жилья, планируется проложить новую четырехполосную дорогу. Так Группа ЦДС хочет сработать на опережение, чтобы не повторить ошибок других районов.

«Например, в Янино застройка почти вся садится на загруженное Колтушского шоссе, не рассчитанное на подобный трафик. Хорошо, что в этом году его начали реконструировать с расширением до 4 полос. Что касается других локаций массовой застройки, той же Новосаратовки — наученный опытом застройщик заранее занялся развитием инфраструктуры. Да и региональные власти не дадут ему об этом забыть»,
— говорит Руслан Юсупов. 

Помимо этого существует такой критерий, как плотность застройки. И при выборе жилья люди все чаще стали обращать на это внимание, поскольку в будущем не хотят жить в человеческом муравейнике. Так, по словам Натальи Кукушкиной, максимально допустимый показатель в Ленобласти составляет 9000 квадратных метров на гектар.

«Новые кварталы нашего масштабного проекта в Новосаратовке проектируются именно с такими показателями. Чтобы разместить на территории все необходимое, мы привлекаем архитектурные бюро, которые специализируются именно на градостроительстве»,
— поясняет специалист. 

Самое главное — если в ППТ или КОТ указан определенный объект — школа, детский сад, сквер — то ничего другого на этом месте построить нельзя. То есть на территории парка никак не может вырасти многоэтажный дом.

«Например, в нашем проекте в Парголово, согласно ППТ, максимальный объем жилья и коммерческих помещений на участке составляет 350 000 квадратных метров. Также в ППТ прописано количество школ и детских садов на этой территории, которые обеспечивают определенное количество жителей, выделены участки под спортивный и торговый центры, несколько участков, которые образуют бульвар, так называемый ЗНОП или зеленые насаждения общего пользования. Именно эти объекты там и будут, ничего менять нельзя»,
— подчеркнула Наталья Кукушкина. 

В целом, проект комплексного освоения территории или ППТ помогут потенциальному покупателю жилья заглянуть в будущее нового района, оценить его перспективность как с точки зрения собственного проживания, так и с точки зрения инвестиций в недвижимость. Ознакомиться с этой документацией поможет сам застройщик или же можно самостоятельно зайти на сайт муниципалитета или соответствующего региона, чтобы там отыскать необходимую информацию.