Несмотря на растущую себестоимость работ и стройматериалов, а также определенный дефицит рабочей силы в сфере жилого строительства, отрасль в 2023 году показала в Петербурге хорошие результаты, отметили эксперты и игроки рынка, собравшись за круглым столом. Год наступивший может оказаться сложнее, но рынок к этому готов.
Петербург смог досрочно выполнить годовой план по вводу жилья. Это случилось еще в начале ноября.
«Правда, на 2023 год умышленно назначалась относительно низкая планка – 2,7 млн. кв. метров. На более чем миллион меньше, чем годом ранее. И все-таки успех есть успех»,– отметила начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Эксперт подчеркнула, что новые объекты выставлялись девелоперами с осторожностью, чтобы избежать ценовых колебаний.
«Если на таком же круглом столе год назад мы не скрывали беспокойства в преддверии 2023 года и делились почти мрачными ожиданиями, то теперь можно признать, что эти опасения были избыточными»,– полагает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Цифры:
• В ноябре 2022 года в стадии строительства пребывало 8,353 млн. кв. метров,
• В ноябре 2023 года – 7,3 млн. кв. метров.
Отчасти драйверами рынка стали ипотека с господдержкой и расширение аудитории по семейной ипотеке. Доля ипотечных сделок в Петербурге выросла с 77 до 87%.
«Доля ипотечных сделок в новостройках компании достигла 76%, но по месяцам динамика различалась. Так, в последние месяцы доля поднималась до 85%. В этом объеме семейной ипотеки оказалось около 40%. И 46% от всех кредитов – ипотека с господдержкой. Из трендов нынешнего года – рост доли региональных клиентов – конкретно в нашей компании это не менее 40%, а порой и 43%»,– привела данные генеральный директор Агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева.
Рост числа региональных покупателей в Петербурге избавляет город от проблем со спросом на жилье.
На готовенькое
Эксперты отметили рост интереса покупателей к объектам высокой степени готовности.
«Большинство сделок уходящего года предусматривают приобретение объектов, вводимых в эксплуатацию в течение ближайшего полугодия или уже сданного жилья. Новостройки на стадии котлована мало кому интересны. Хотя еще несколько лет тому назад было наоборот»,– поделилась мнением директор онлайн-агентства недвижимости и кредитования «Ипотека под опекой» Наталья Никитина.
Высокая степень готовности также интересна тем покупателям, которые приобретают жилье в инвестиционных целях – для сдачи в аренду. Очень часто с такими целями приобретаются квадратные метры в апарт-комплексах. В этом сегменте тоже никто не жаловался на показатели 2023 года.
«И мы ставили рекорды по выручке, и с августа получили взрывные продажи»,— сообщил директор по продажам строительного холдинга «Сенатор» Олег Добродеев.
Он, правда, напомнил, что госпрограммы на апартаменты не распространятся и с этим придется жить.
«Но планы у нас на текущий год амбициозные, мы предусматриваем, минимум, три крупных старта продаж»,– заявил Олег Добродеев.
Домик в деревне
Зато все льготные ипотечные продукты распространяются на жилье в Ленобласти, включая земельные участки. А в определенных ситуациях возможна и так называемая сельхозипотека со ставкой 3%.
«По сельхозипотеке строительство не допускается, речь идет о готовом доме в определенных локациях сельской местности с обязательной пропиской. В остальных случаях (госипотека, семейная, ИТ-…) по назначению земельных наделов отсутствуют категорические исключения. Можно приобретать земли для индивидуального строительства, можно и сельхозназначения с разрешением использования для садоводства-огородничества. Банки нам разрешают выбирать такое назначение земли и строить жилой дом»,– пояснила генеральный директор ООО «ВсевРиэлт» Светлана Белова.
«Всем клиентам постоянно твержу – трехкомнатный загородный дом по стоимости будет соизмерим с однокомнатной квартирой в Петербурге. Берите и стройте»,– заявляет Светлана Белова.
Руководитель направления Развития партнерских продаж Банк «ДОМ.РФ» Владимир Куприянов и вовсе прогнозирует взрывную популярность сегменту ИЖС. Он рассказал, что банк ожидает дальнейший рост объемов кредитования в следующем году.
«Петербургский дивизион банка связывает большие надежды с развитием формата Trade-In. А также предполагается взрывной рост спроса на кредитные продукты, окружающие ИЖС. Наш прогноз – 2024 год будет годом ИЖС»,– утверждает Владимир Куприянов.
Цены и перспективы
Эксперты единодушно отметили, что в профессиональных кругах год назад было характерно ожидание кризисной волны.
«Но ни цены не упали, ни покупатели не разбежались. А рост цен произошел соизмеримо с кривой инфляции. От ноября 2022 приблизительно плюс 7,5%. В рублях – с отметки в 218 тысяч рублей за квадрат до 234. Это в среднем по рынку»,– отметил коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
Руководитель по продажам доходных проектов Becar Asset Management Яна Лепёшина рассказала, что за 10 месяцев 2023 года рост цен во всех сегментах рынка апартаментов также произошел в пределах 7-7,5%.
«В первом полугодии спрос на апартаменты был стабильный, но невысокий. Отчасти из-за высокой доли субсидированной ипотеки основной спрос населения концентрировался на обычных новостройках»,– говорит эксперт.
Однако наступивший год простым для застройщиков, судя по всему, не будет. Сергей Сафронов указал, что на рынок надвигается снижение объемов ввода, хотя бы потому, что грядет острый дефицит участков под застройку в интересных локациях города.
«А последние правки городского Генплана не позволяют запустить редевелопмент «серого пояса»,– отметил эксперт.
Также негативно на отрасли может сказаться повышение Банком России нижней планки первоначального взноса по ипотеке до 30%.