Налоговый вычет по ипотеке в 2026 году: как получить до 1,1 млн рублей

Россияне могут вернуть часть уплаченных процентов по ипотеке с помощью механизма налогового вычета.

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — это возможность уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ (налогу на доходы физических лиц) на сумму расходов, понесенных при покупке или строительстве жилья. Если вы приобрели квартиру, дом или земельный участок в ипотеку, вы можете претендовать на два вида вычета:

• Основной вычет — по расходам на приобретение или строительство недвижимости (максимум 2 млн рублей).
• Вычет по процентам — по сумме уплаченных банку процентов по ипотечному кредиту (максимум 3 млн рублей).

Фактически, это не возврат части уже уплаченного вами НДФЛ. Размер возврата рассчитывается по ставке НДФЛ, которую вы платите с доходов. В 2025 году она изменилась — была введена прогрессивная шкала.

Кто может получить вычет

Право на имущественный вычет имеют налоговые резиденты России — лица, которые живут в стране не менее 183 дней в году и уплачивают НДФЛ с доходов. Гражданство значения не имеет: иностранец-резидент тоже может претендовать на льготу.

Основные требования:

• Официальное трудоустройство или другой источник дохода, облагаемого НДФЛ. Это могут быть, например, зарплата, премии, доходы от сдачи имущества в аренду.
• Недвижимость должна быть жилой: квартира, дом, комната, доля в них или земельный участок под ИЖС.
• Покупка должна быть оплачена собственными средствами или ипотекой.

Кто не может получить вычет:

• Лица без доходов, облагаемых НДФЛ. Например, индивидуальные предприниматели на УСН или самозанятые на НПД).
• Те, кто купил жилье за счет материнского капитала, субсидий, средств работодателя или военной ипотеке. Вычет возможен только на часть, оплаченную из собственных средств.
• Те, кто купили жилье у близких родственников (родители, дети, супруги, братья/сестры) или взаимозависимых лиц.
• Те, кто получил жилье в наследство или дар — вычет не предоставляется, так как нет расходов.
• Покупатели нежилых объектов — гаражей, дач, коммерческой недвижимости.

Размер вычета в 2026 году

С 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала НДФЛ, которая напрямую влияет на размер возврата по имущественному налоговому вычету при покупке жилья в ипотеку.

Ставки НДФЛ в 2026 году распределяются следующим образом в зависимости от совокупного годового дохода:

• при доходе до 2,4 млн рублей включительно — 13 %;
• при доходе свыше 2,4 млн до 5 млн рублей — 15% (на часть, превышающую 2,4 млн);
• при доходе свыше 5 млн до 20 млн рублей — 18 % (на часть, превышающую 5 млн);
• при доходе свыше 20 млн до 50 млн рублей — 20 % (на часть, превышающую 20 млн);
• при доходе свыше 50 млн рублей — 22 % (на часть, превышающую 50 млн).

Возможный суммарный возврат по стоимости и по процентом, таким образом составляет:

• при 13 % — 650 тысяч рублей;
• при 15 % — 750 тысяч рублей;
• при 18 % — 900 тысяч рублей;
• при 20 % — 1 млн рублей;
• при 22 % — 1,1 млн рублей.

Процедура получения вычета

Вычет можно получить двумя способами: через налоговую инспекцию (ФНС) или работодателя. Нет срока давности для подачи — заявить можно даже через 10-20 лет после покупки квартиры, но возврат НДФЛ возможен только за последние 3 года (4 года для пенсионеров).

Способ 1: Через ФНС (возврат на счет)

1. Соберите документы
2. Заполните декларацию 3-НДФЛ в личном кабинете на сайте ФНС или через программу «Декларация».
3. Подайте декларацию онлайн или лично в инспекцию.ФНС проверит документы (до 3 месяцев), затем перечислит деньги (до 1 месяца).
4. Упрощенный порядок (с 2021 года): если банк подключен к системе, ФНС сама получит данные о расходах — проверка сократится до 30 дней.

Способ 2: Через работодателя (увеличение зарплаты)

1. Подайте заявление в ФНС с документами.
2. Получите уведомление о праве на вычет (30 дней).
3. Передайте уведомление работодателю — он перестанет удерживать НДФЛ до исчерпания вычета.

Необходимые документы

1. Паспорт.
2. Справка 2-НДФЛ (о доходах и уплаченном налоге).
3. Договор купли-продажи, акт приема-передачи.
4. Выписка ЕГРН (подтверждение собственности).
5. Документы об оплате: чеки, квитанции, банковские выписки.
6. Для ипотеки: кредитный договор, график платежей, справка банка об уплаченных процентах.
7. Для супругов: свидетельство о браке и соглашение о распределении вычета.
   Заявление на возврат (форма по КНД 1150074).