Петербургский рынок новостроек вступает в 2026 год в состоянии сдержанной активности. По итогам января 2026 года объем нового предложения сократился на 11,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а количество жилых проектов в продаже уменьшилось на 7,5%.
Впервые за многие годы в январе 2026 года в Петербурге не было введено в эксплуатацию ни одного квадратного метра жилья, беспрецедентный случай для города. На этом фоне даже локальная позитивная новость может стать заметным драйвером. Решение Конституционного суда о возможности оформления временной регистрации в апартаментах — именно такая новость. Оно станет значимым, но умеренным катализатором для петербургского рынка, работающим на фоне более мощных трендов, главным из которых остается сокращение объемов нового строительства.
Ценовой контекст: апартаменты vs квартиры
При оценке потенциального влияния нововведения важно учитывать текущее ценовое позиционирование форматов. По данным «Авито Недвижимости», на первичном рынке Санкт-Петербурга трехкомнатные апартаменты дешевле квартир на 47%, а двухкомнатные на 31%. При этом на вторичном рынке картина иная: по цене выигрывают квартиры, тогда как апартаменты дороже, главным образом за счет высокой концентрации лотов в центральных районах.
Прогнозируемое влияние на спрос и аренду: устранение барьера
Новость устраняет главный юридический и психологический барьер, который заставлял многих покупателей сомневаться в выборе апартаментов. Это создает новое конкурентное преимущество по сравнению с рынком аренды квартир.
Как отмечает Юлия Рябцева, независимый эксперт рынка недвижимости:
«Возможность временной регистрации в апартаментах будет плюсом по сравнению с рынком арендных квартир, где собственники неохотно регистрируют арендаторов, и данная опция в квартире является скорее исключением, чем нормой. Это повысит привлекательность апартаментов, а соответственно, их доходность, так как арендаторы, которым важна регистрация, учитывая эту опцию, будут делать выбор в пользу апартаментов, даже если цена на размещение в них будет выше. В долгосрочной перспективе при явном увеличении доходности возможно повышение цены в наиболее привлекательных локациях».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», детализирует практическую пользу:
«Так называемая временная регистрация — это изначально инструмент учета граждан по месту пребывания. Относительно апартаментов, она может давать преимущества собственникам с детьми и, пожалуй, все. Как возможность зачислить ребенка в школу или в детский сад, пользуясь правом по месту пребывания. При наличии мест, разумеется. Все остальные услуги, от ОМС до постановки на учет автомобиля, доступны, что называется, без регистрации и смс. Ну разве что загранпаспорт при отсутствии регистрации по месту обращения (например, также в Петербурге) будет изготавливаться дольше. Если бы в апартаментах разрешалась постоянная регистрация — та самая прописка — это бы меняло многое и кардинально. Следовательно, если собственник апартаментов переехал в Петербург, живет в них же и другого жилья у него пока нет, то регистрация по месту пребывания будет для него полезной возможностью. В конечном счете таковая требуется после 90 дней проживания в регионе — второй статьей закона, определяющего право на свободу передвижения. Влияние на рынок этого изменения можно оценивать как позитивное. Апартаменты в данном случае становятся не только активом, но и возможностью легализоваться при длительном проживании, например, в Петербурге. Причем возможностью, не ограниченной: по истечении пяти лет регистрацию можно продлить. И так далее».
Ожидается, что импульс будет неравномерным. Максимальную выгоду извлекут проекты в шаговой доступности от метро и в кварталах с развитой социальной инфраструктурой. Прогнозируется точечный рост спроса на 10–20% в течение 2026 года на флагманские проекты с лучшей локацией, где цены могут получить дополнительную премию. Для апартаментов в отдаленных районах без развитой среды эффект будет минимальным.
Правовые нюансы и потенциальные сложности применения
Алексей Калинкин, руководитель проектов Versus.legal, дает подробный юридический комментарий:
«Можно предположить, что применение сформулированной судом позиции в период до внесения изменений в нормативное регулирование будет сопряжено с существенными практическими затруднениями. Суд указал, что временная регистрация возможна в отношении граждан, проживающих в помещениях, которые с учетом проектной документации на здание являются сходными с квартирами. Вместе с тем критерии такого сходства судом сформулированы не были и фактически оставлены на усмотрение органов МВД России. При этом предполагается, что должностное лицо уполномоченного органа должно самостоятельно осуществлять анализ документации на здание, подтверждающей сходство. Однако перечень документов, необходимых для проведения такого анализа, а также порядок его осуществления нормативно не определены, что точно вызовет много проблем при непосредственном применении постановления. В таких условиях вероятно, что до установления четких критериев и формализованной процедуры заявители будут регулярно сталкиваться с отказами в регистрации, которые впоследствии будут оспариваться в судах общей юрисдикции. В свою очередь, суды могут прийти к выводу о необходимости привлечения специальных знаний для оценки сходства помещений с жилыми помещениями, что повлечет назначение судебных экспертиз, дополнительные временные и финансовые расходы для заявителей. Еще одним последствием рассматриваемого постановления может стать активизация контрольной и надзорной деятельности в отношении объектов данного формата со стороны государственных органов. На практике подобные объекты нередко характеризуются нарушениями в сфере разрешительной документации и землепользования, что создает для собственников помещений риски привлечения к административной ответственности, а также возникновения споров об обязании привести здания в соответствие с согласованными параметрами».
Кроме того, как уточняет Сергей Софронов, регистрация возможна не для всех апартаментов:
«Далее есть важный нюанс — регистрация в апартаментах возможна при условии, что они не относятся к номерному фонду гостиницы. Если апартамент сдается собственником через управляющую компанию апарт-отеля, то этот апартамент включен в состав классифицированного номерного фонда. В соответствии с действующим законодательством о классификации средств размещения. И в регистрации в таком апартаменте в теории может быть отказано. В теории, поскольку правоприменительной практики пока нет. Если апартамент также в здании, которое является апарт-отелем, но собственник изначально не включал свой апартамент в управление, то регистрацию оформят исходя из содержания постановления Конституционного суда. То же самое касается проектов несервисных апартаментов, так называемого псевдожилья».
Разные сегменты, разная логика: почему апартаменты не станут квартирами
Ключевой вывод экспертов: решение не стирает фундаментальную границу между жильем и апартаментами, а значит, не приведет к массовому перетоку спроса.
Алексей Бушуев, коммерческий директор «Главстрой Санкт-Петербург», четко разводит эти продукты:
«Квартиры и сервисные апартаменты с профессиональным гостиничным оператором — это изначально разные по своей природе продукты, ориентированные на отличающиеся целевые аудитории. В этой связи говорить о прямой конкуренции между ними некорректно: у каждого сегмента — собственная логика выбора, профиль покупателя и инвестиционная модель. Сервисные апартаменты, как правило, реализуются в локациях с ограничениями на строительство классического жилья — в историческом центре, вблизи станций метро, в рекреационных зонах. Формат допускает как личное использование, так и инвестиционную стратегию, однако ключевым элементом остается профессиональный гостиничный оператор. Именно он обеспечивает управление объектом, загрузку и операционную эффективность. Соответственно, отличается и портрет покупателя. По нашему опыту, основная аудитория — инвесторы, заинтересованные в управляемом активе с понятной моделью доходности и минимальным вовлечением в операционные процессы. Покупка квартиры в большинстве случаев связана с улучшением жилищных условий для собственной семьи или для детей. Инвестиционные сделки в жилом сегменте присутствуют, однако их доля, как правило, не превышает 20% спроса. Для этой аудитории приоритетны развитая социальная и коммерческая инфраструктура, качество городской среды и возможность реализовать различные жизненные сценарии, от воспитания детей до долгосрочного проживания. Возможность временной регистрации в апартаментах вряд ли существенно повлияет на структуру спроса. Мотивация покупателей в этих сегментах изначально различна, и для целевой аудитории сервисных апартаментов вопрос регистрации не являлся определяющим барьером. Вместе с тем развитие законодательной базы делает формат более прозрачным и предсказуемым с точки зрения правового статуса. За последние годы рынок апартаментов заметно трансформировался: усилилась роль профессиональных операторов, формируется более четкое регулирование, расширяются легальные инструменты для собственников. Это повышает доверие к формату и укрепляет его позиции как самостоятельного инвестиционного продукта. Однако речь по-прежнему идет о двух разных сегментах недвижимости с отличающимися функциями, моделями потребления и целевой аудиторией».
Евгений Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI), развивает эту мысль:
«Решение Конституционного суда — важный шаг для рынка апартаментов, но не революция. Оно не приравнивает апартаменты к жилью и не меняет налоговый или тарифный режим. Однако снимает одну из самых чувствительных тем, возможность временной регистрации для собственников и их семей. По сути, государство признало очевидное: в апартаментах живут люди, и эта реальность требует правового ответа. Повлияет ли это на рынок? Да, но скорее эволюционно. Это решение не меняет экономику проектов, однако снижает психологический барьер для части покупателей — особенно для тех, кто рассматривает апартаменты не только как инвестицию, но и как формат долгосрочного проживания. Временная регистрация — это вопрос доступа к медицине, детским садам, социальным сервисам… Насколько сильно это отразится на популярности формата и на спросе? В наших проектах инвесторы заходят не для проживания, а для получения доходности. Основной покупатель в сегменте сервисных апартаментов — инвестор, а доля тех, кто входит в проект с планами собственного проживания, не так велика. Новые правила, актуальные после решения суда, не поменяют это положение дел принципиально, но потенциально могут привлечь дополнительную заинтересованную аудиторию».
Эволюционный шаг с точечным эффектом
Итоговую оценку влияния на петербургский рынок дает Елена Порохова, владелец филиала Санкт-Петербурга и Ленобласти федеральной компании союза риэлторов «Полезные люди»:
«Решение Конституционного суда о временной регистрации в апартаментах гостиничного типа в Санкт-Петербурге — значительный, но эволюционный шаг. Он устраняет ключевое бытовое неудобство для десятков тысяч петербуржцев, фактически проживающих в апартаментах. Однако этот шаг не меняет фундаментального статуса апартаментов как нежилых помещений, что сохраняет все их основные ограничения. Владельцы по-прежнему платят повышенные налоги и коммунальные платежи (на 20–30% выше, чем в квартирах), а государство не обязано строить для них социальную инфраструктуру (школы, детские сады). Доступ к ней по временной регистрации возможен, но вторичен: в школах, например, приоритет у детей с постоянной пропиской. Влияние на рынок недвижимости Петербурга будет точечным и умеренным, в основном на арендном и инвестиционном сегментах. Ожидается краткосрочный, локальный рост спроса, в первую очередь на проекты, которые давно продаются как «почти квартиры». По нашим прогнозам, в таких объектах возможен рост цен на 5–10% на волне новостей. Однако конкуренции с классическими квартирами не возникнет, так как разница в юридическом статусе и обязательствах остается огромной. Апартаменты станут привлекательнее для долгосрочных арендаторов, которым важна регистрация для работы или прикрепления к поликлинике. Это снизит простой объектов для инвесторов и может стабилизировать арендные ставки. Но возложит на собственников бремя временной регистрации. Большая часть петербургских апартаментов — это переделанные бывшие бизнес-центры, которые имеют системные проблемы (пробки, шум, отсутствие социальной среды), и решение суда их не решит. При этом в отличие от Москвы, где новые проекты апартаментов ограничены, в Петербурге их доля в первичном рынке сохраняется на уровне до 10%. Рост доли возможен, но будет зависеть от политики городских властей, которые могут опасаться повышенной нагрузки на социнфраструктуру».
Решение Конституционного суда стало важным шагом в легитимизации рынка апартаментов, оно не отменяет повышенных эксплуатационных расходов, коммерческого налогообложения и отсутствия права на постоянную регистрацию, но снимает наиболее чувствительный для многих бытовой барьер. Для покупателя возможность временной регистрации дает серьезный дополнительный аргумент, однако не становится основным.
На первый план по-прежнему выходят классические факторы: цена, локация, качество постройки и репутация девелопера. Рынок ожидает точечная коррекция в рамках существующих трендов, эволюционное развитие, при котором выигрышные позиции получат качественные проекты в хороших локациях, тогда как остальной массив апартаментов существенных изменений не почувствует.
VK
OK
Telegram
Дзен