Минстрой, Центробанк и Агентство ипотечного жилищного кредитования придумали, как отказаться от использования средств россиян при строительстве жилья, заменив их банковским кредитованием. Такое поручение ранее дал Владимир Путин. Правда, по мнению экспертов, теперь на банкиров и строителей ляжет дополнительная нагрузка, что повысит стоимость квадратного метра и вынудит небольших девелоперов уйти с рынка.
По мнению аналитиков, новая схема «долевки» будет работать так. Компании-застройщики смогут начать продажу квартир сразу после получения разрешения на строительство. Как и ранее, покупатели и девелоперы будут сначала заключать договор участия в долевом строительстве, а затем — регистрировать его в Росреестре. Третьей стороной договора станет уполномоченный банк, имеющий право открывать специальные «эскроу-счета» для граждан.
При этом деньги за квартиру сами строительные компании получать не будут — все средства будут зачислены на «эскроу-счет» и будут храниться там до завершения строительства дома. Проценты на них начисляться не будут. В случае, если застройщик не сможет выполнить свои обязательства, то покупатель сможет просто забрать со счета в банке свои деньги — правда, лишь тогда, когда застройщик нарушит сроки ввода объекта или допустит другие нарушения. В случае, если у строителей все пойдет по плану, просто так покупатели снять деньги со счета не смогут. Если же форс-мажор случится у третьей стороны договора — например, у банка отнимут лицензию — то деньги покупателю вернет Фонд страхования вкладов (в пределах 10 млн рублей).
У всех участников новой схемы «долевки» есть к ней свои претензии. Так, банкиры указывают — сегодня «эскроу-счета» в России имеют право открывать лишь 19 банков. В этот список входят основные банки, кредитующие строительную отрасль. Впрочем, если новый порядок будет узаконен, то список уполномоченных банков, скорее всего, расширят. При этом банкам придется самим проводить экспертизу всех строек, детально изучать проект и смету строительства, контролировать проводимые работы и их качество. Для этого банкам придется ввести в свой штат десятки специалистов, разбирающихся в строительном бизнесе.
Строители также без энтузиазма восприняли новый механизм финансирования. Они указывают — поскольку на деньги дольщика в банке проценты не начисляются, то после завершения строительства застройщик получит ровно ту сумму, которая резервировалась вначале. Получается, что возможные потери от инфляции, падения курса рубля и прочих форс-мажоров девелоперам придется закладывать в цену жилья. А значит, стоимость квадратного метра вырастет как минимум на 3-4 процента.
Аналитики рынка полагают — возможно, при новой схеме строители просто не будут продавать жилье по сниженным ценам на «стадии котлована». При этом необходимо несколько условий для того, чтобы новый механизм заработал. Во-первых, строителям нужно обеспечить проектное финансирование в полном объеме. Во-вторых, нужно предоставить им возможность заплатить проценты банкам за пользование кредитом не по ходу стройки, а по ее окончании. Ведь в период строительства девелоперам будет просто неоткуда будет взять денег на обслуживание кредита. Если этого не сделать, то с началом работы по новой схеме «долевки» рост цен на жилье может составить уже 20–30%. Это станет катастрофой и для рядовых россиян, и для строительного рынка в целом.
При этом эксперты прогнозируют — вскоре после отказа государства от нынешней схемы «долевки» с рынка наверняка уйдут несколько десятков малых и средних компаний-застройщиков. Особенно в условиях, если девелоперам придется кредитоваться в банках по среднерыночным ставкам. Ведь далеко не у всех компаний сегодня есть возможность кредитоваться на крупные суммы в банках. И, тем более, не у всех девелоперов есть финансовые ресурсы для начала строительства без средств дольщиков. Таким образом, главным следствием новой схемы «долевки» станет монополизация рынка крупными игроками. В итоге конкуренция на рынке может снизиться, а сами жилищные проекты — стать более типовыми.
Напомним, по данным АИЖК, в прошлом году в России было заключено 630 тысяч договоров участия в долевом строительстве жилья на общую сумму 1,8 трлн руб. При этом с конца октября по приказу Минстроя заработал новый компенсационный Фонд защиты дольщиков – компании- застройщики перечисляют в него 1,2% от стоимости каждого договора. По данным АИЖК, сегодня на его счет уже переведено 117 млн рублей.
Сегодня около 80% возводимого в России жилья финансируется за счет средств рядовых россиян — по 214-му федеральному закону. По всей стране на начало октября 2017-го зарегистрировано около 1,1 млн действующих договоров долевого участия (ДДУ). По данным Центробанка, общая задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог ДДУ, составляет около 1 трлн рублей. Еще 20% строящегося жилья — это в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи. Также изредка встречается выдача жилищных сертификатов, либо схема жилищно-строительных кооперативов.