Минстрой РФ разработал новый законопроект «О налоговом вычете для арендаторов квартир». По словам замминистра строительства Никиты Стасишина, получить его смогут лишь обладатели долгосрочных договоров найма помещений. Эксперты усомнились в том, что государству удастся с помощью нового закона «вывести из тени» огромные средства, крутящиеся в сегменте аренды жилья.
Чиновники Минстроя уверены — эта мера станет своеобразной «приманкой», способной вывести «из тени» миллиардные доходы, получаемые гражданами от нелегальной аренды квартир. Как известно, сейчас с большинства таких сделок налоги в бюджет не платятся .
Напомним, сейчас вернуть уплаченный налог на доходы физических лиц (НДФЛ) могут покупатели квартир стоимостью от двух миллионов рублей (то есть, не более 260 тысяч рублей). Однако вычеты на покупку и на аренду квартир будут тесно связаны между собой. Так, вернуть налоги с аренды жилья смогут только те наниматели, которые ранее не воспользовались вычетом при покупке жилья.
Новое правило, разработанное Минстроем, должно работать и в «обратную сторону» — если имущественный вычет на покупку жилья был использован не полностью, то остаток можно будет получить в виде вычета по найму жилья. По мысли Минстроя, для получения вычета арендаторам надо будет подать декларацию в местную налоговую инспекцию. И возврат налога с аренды будет перечисляться на счет гражданина в банке. Кроме того, налог можно будет вернуть на работе — для этого надо будет получить в налоговой документ, позволяющий не вычитать НДФЛ из зарплаты.
По словам чиновников, новый вычет за аренду жилья (и возврат 13 процентов от затраченной суммы на найм) будет предоставляться до тех пор, пока расходы гражданина на аренду в совокупности не составят 2 миллиона рублей. То есть, его можно будет выбирать частями — если за год гражданин не выбрал вычеты на сумму в 2 миллиона, то остаток переходит на следующий календарный год.
При этом у каждого арендатора расходы абсолютно разные — в зависимости от того, сколько он платит в месяц за найм жилья. Кто-то платит 20 тысяч рублей в месяц, а кто-то — 100 тысяч и больше. Соответственно, тот, кто снимает квартиру за 30 тысяч в месяц, выберет «лимит» в 2 млн рублей за пять с половиной лет. А тот, кто арендует жилье за 100 тысяч, выберет эту сумму всего за полтора года.
Эксперты поясняют — законопроект должен мотивировать арендаторов сообщить о найме квартиры, ведь 13 процентов по итогам года — сумма весьма немалая. Как следствие, у налоговиков появятся основания для доначисления налогов собственнику квартиры, скрывшему от государства доходы от сдачи жилья в аренду.
Второй бонус для государства — это поможет налоговикам увеличить поступления в бюджет. А также уравнять условия для физических и юридических лиц — арендодателей. Дело в том, что сегодня собственники, сдающие свое жилье без уплаты налогов, нечестно конкурируют с государственными организациями, развивающими рынок аренды. Ведь они, как юрлица, платят налоги со своей деятельности.
Однако проблема — в том, что большинство договоров сегодня заключается на 11 месяцев, и владельцы квартир не чувствуют необходимости их регистрировать. Арендодатели воспринимают необходимость раз в 11 месяцев перезаключать договор как… хороший повод пересмотреть условия сдачи жилья (как правило, в сторону повышения его стоимости). Или — для расторжения договора и начала поиска новых жильцов.
Впрочем, эксперты рынка уже назвали идею «вычета за аренду» в предложенном Минстроем виде «мертворожденной». Ведь для того, чтобы воспользоваться вычетом, гражданину нужно документально подтвердить — он понес расходы (заплатил по договору найма), и предоставить сам договор. Но есть одно большое «но»: новый вычет будут предоставлять только по договорам найма, прошедшим регистрацию в качестве «обременения жилого помещения» в Росреестре.
Просто так прийти в налоговую службу с договором, который составлен с наймодателем и не прошел регистрацию в Росреестре, нельзя — его просто не примут. Но в соответствии с пунктом 2 статьи 674 Гражданского кодекса и статьи 51 закона «О регистрации прав на недвижимое имущество» сейчас подлежит регистрации не сам договор, а именно «договор как обременение квартиры». И то только в случае, если такой договор заключен на срок не менее года. Но основная масса таких договоров обычно заключаются как раз на 11 месяцев, и… в принципе не могут быть зарегистрированы по закону. Более того — и по договорам на срок более года такая регистрация сейчас является не обязательной, а добровольной. И проходит по заявлению как нанимателя, так и наймодателя.
Так что сегодня в большинстве случаев никто просто не будет заключать договор на срок более года — чтобы «не подставляться» и не попадать в зону внимания налоговиков. По мнению участников рынка, для того, чтобы идея Минстроя заработала, необходимо добиться, чтобы такие «договоры обременения» подлежали обязательной регистрации — вне зависимости от заявленного в них срока. При этом нужно сделать и так, чтобы они могли регистрироваться в Росреестре независимо от желания хозяина. В противном случае новый налоговый вычет не станет «приманкой» для арендаторов, и не принесет никаких новых поступлений в казну государства.
В России уже существует несколько видов налоговых вычетов, похожих на предложенный Минстроем. Самые распространенные – социальные вычеты на лечение и обучение. Вычет на обучение может получить налогоплательщик, который обучается сам или платит за обучение своих детей или родственников. Вычет на обучение детей ограничен суммой в 50 тысяч рублей за каждого ребенка, а в случае с оплатой своего обучения сумма выше – 120 тысяч рублей.
Россияне могут получить налоговые вычеты и на лечение. По закону, сегодня можно вернуть 13 процентов от средств, потраченных на лечение и медикаменты — причем как за собственное, так и за детей, супругов и родителей. Максимальная сумма вычета – 120 тысяч рублей. По словам замначальника Управления налогообложения доходов физических лиц ФНС РФ Владислава Волкова, только за первое полугодие 2017 года полтора миллиона российских налогоплательщиков заявили социальные налоговые вычеты на 62 млрд рублей.
По сравнению с первым полугодием 2016-го, эта сумма выросла на 10 процентов. При этом чаще всего россияне возвращают налог за лечение и покупку медикаментов. Количество таких налогоплательщиков в 2017-м выросло на 14 процентов, а сумма вычетов — на 17 процентов.
При этом в Минфине уже не раз отмечали — большинство налоговых послаблений и льгот, по сути, эквивалентны налоговым расходам бюджета. Большинство из них сейчас неэффективны для государства, а потери казны «благодаря» многим льготам составляют более 100 млн рублей в год. Так, по данным Минфина, налоговый вычет при покупке гражданами жилья лишает государство 151 миллиарда (!) рублей в год. А освобождение от налогов доходов от продажи недвижимости, которая была в собственности не менее трех лет, снижает доходы казны на 51 миллиард рублей в год.
На фоне столь печальной статистики возникает вопрос — надо ли вводить еще одно налоговое послабление — при том, что оно вряд ли станет в итоге «приманкой» для арендаторов жилья? И пока Минстрой мечтает «вывести из тени» платежи за аренду квартир, Минфин уже разработал план по инвентаризации всех налоговых льгот. Ведь из-за них бюджет, по оценке Минфина, потерял 2,4 триллиона (!) рублей только в 2017-м. При этом размер этих потерь стабильно растет, и, если ничего не предпринять, то к 2020-му он может достичь 2,7 триллиона рублей в год.