Правительство России может разработать новый механизм для помощи обманутым дольщикам, заявил журналистам вице-премьер Виталий Мутко, пишет «Коммерсантъ». Чиновник напомнил, что уже с 1 июля 2019 года застройщики должны перейти на новые правила строительства — они обязаны будут аккумулировать средства дольщиков на эскроу-счетах в банках. К чему это приведет, объясняет руководитель отдела экономического анализа IPT Group Сергей Лик:
Идея помогать новым застройщикам, решающим накопившиеся проблемы обманутых дольщиков, вполне логичная. Более того, она своевременная.
Крах крупнейшего подмосковного застройщика Urban Group и повторяющиеся с завидной регулярностью митинги обманутых граждан заставляет уже федеральное правительство обращать внимание на эту проблему.
Модель долевого участия со всеми прописанными в законодательстве гарантиями себя исчерпала. Исчезла практика двойных продаж, но не исчез риск предпринимательства в строительной отрасли вообще. Рынок настолько хорошо рос за последние 15 лет, что возникающие проблемы обычно разрешались в пользу девелопера – продажи новых проектов обычно закрывали финансовые проблемы прежних. При этом рентабельность у них всегда была такой, какую им давал рынок с постоянным ростом цен и удешевлением ипотеки.
И отказываться от неё никто не желал. На примере Urban Group мы увидели обычную кухню застройщика, считающегося себя крупным инфраструктурным игроком – средства выводились из строительных проектов несколькими путями: завышением сметных расходов, выдачей безвозвратных займов аффилированным структурам, чрезмерными накладными расходами. И понятное дело, что в случае замедления темпов продаж вся эта по сути пирамида может с легкостью обрушиться по причине кассового разрыва.
Каковы выходы у профильного федерального министерства из данной ситуации? Очевидно, что надо менять механизм – с долевого на проектный. Строитель под присмотром банка может тратить средства только целевым способом, присматривать за этим будет еще и банк. И здесь, хочется верить, контроль будет несколько жестче существующего. Есть деньги – строишь, нет денег – не продаешь по себестоимости, чтобы потом надеяться на рост цены и получение прибыли.
Да, этот механизм сделает стоимость квадратного метра несколько дороже, но теперь мы понимаем, что в цепочке контролеров находится еще одно ведомство – Банк России.
И второй выход, который актуален именно сейчас, – это максимально быстрый поиск новых застройщиков для проблемных объектов. И здесь логика должна быть простая – кто-то должен покрывать эти расходы. Их покрытие может быть как денежным, так и материальным. И проще всего для государства выделить новые земли на льготных условиях и осуществить перевод их в нужное для строителей назначение. С одной стороны, это решит проблему обманутых дольщиков – их объекты достроят. А с другой стороны — увеличит земельный банк существующих компаний на рынке, что даст им гарантию деятельности еще на годы вперед.
Однако и такой выход не гарантирует скорого решения вопросов обманутых дольщиков. Проблема у девелоперов сейчас не в отсутствии земель для продолжения строительства, а в снижении интереса со стороны покупателей. Реальные доходы людей снижаются, и стоимость ипотеки в ближайшей перспективе будет расти. Поэтому девелоперам будут интересны самые ликвидные земельные участки, которых у федеральной власти может на всех не хватить.
Я понимаю настороженность девелоперов по поводу введения эскроу-счетов. Однако для государства важнее все-таки это нововведение не откладывать и не доводить ситуацию до патовой – когда кассовый разрыв случится на множестве недостроенных проектов. Это большой риск для рынка, и правительство должно взвешенно и адресно подойти к решению каждой новой проблемы.