Во время кризиса инвестиции в недвижимость — самый надежный способ финансовых вложений. А учитывая рост цен на жилье и временную льготную ипотеку под 6,5%, инвестировать лучше сейчас. «Мойка78» пообщалась с экспертами и узнала, почему именно сегодня настал ипотечный момент, как экономические потрясения отразились на строительном рынке и где взять квартиру по акции под 0,01%.
Меньше объектов, выше цены
Цены на рынке недвижимости продолжают расти, роль в этом сыграли эскроу-счета, то есть по сути отмена долевого строительства, а также экономический кризис, вызванный пандемией коронавируса, льготная ипотека и снижение ставки ЦБ.
«С одной стороны, покупатели стремятся успеть взять ипотеку по рекордно низкой ставке, с другой, держатели депозитов или наличных рублей решили переложить свои обесценивающиеся активы в квадратные метры. Рост спроса закономерно привел к росту цен», — объясняет руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов.
Таким образом, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга сегодня составляет 145 тыс. рублей (+18% за год и +4% за квартал). В Ленинградской области «квадрат» стоит в среднем 88 тыс. рублей (+10% за год и +2,3% за квартал).
По данным Циан, еще одна из причин роста цен — уменьшение количества вводимых объектов. В центре уверены — суммарная продаваемая площадь новых проектов, выведенных на рынок в этом году, будет заметно ниже, чем в предыдущие периоды. Так, за первые 10 месяцев 2020 года продажи стартовали в 257 корпусах — это 3.8 млн квадратных метров: 0.8 млн из них расположены в Ленинградской области и 3.0 млн — в Санкт-Петербурге.
«По итогам года на рынок новостроек агломерации Санкт-Петербурга выйдет почти в два раза меньше новых квартир и апартаментов, чем в 2019 году, тогда суммарная площадь в новинках рынка составила 8.7 млн квадратных метров. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году, когда по итогам года продажи стартовали в корпусах с суммарной площадью 3.9 млн квадратных метров», — говорит Алексей Попов.
Ипотечный момент
В текущих условиях государство вынуждено поддерживать строительный сектор, который является одним из локомотивов экономики и дает работу представителям многих смежных отраслей, таких как производство мебели, сантехники, плитки, напольных покрытий, компаниям из сферы отделки и дизайна и так далее. В итоге ставка по ипотеке была снижена до 6,5%, что позволило людям реально задуматься о покупке жилья, несмотря на растущий ценник за квадратный метр.
Напомним, что перед тем, как президент России Владимир Путин задал курс на уменьшение процента, покупатели были вынуждены брать ипотеку в среднем по ставке на уровне 10%. По этой причине ежемесячные платежи по кредиту находились на достаточно высоком уровне и люди не всегда спешили вкладываться в жилье. Сейчас же происходит обратная ситуация — все пытаются поймать ипотечный момент. Так, по данным аналитического центра Циан, россияне стали чаще брать кредиты на недвижимость. В частности, это хорошо прослеживается на примере Северной столицы.
«С мая по сентябрь в Санкт-Петербурге было выдано 16.3 тыс. ипотечных кредитов, что на 32% больше, чем в аналогичные месяцы прошлого года. Подавляющее большинство из них — более 90% — пришлось на программу, предусматривающую субсидирование ипотечной ставки до 6.5% годовых», — приводит цифры Алексей Попов.
Аналитики даже создали топ-10 городов России, на которые пришлось наибольшее количество ипотечных сделок с наивысшим приростом. Санкт-Петербург занял третье место. Динамика за год в сравнении с январем-сентябрем 2019-го составила плюс 17%, На втором месте Московская область — плюс 20%, на первом — Москва, показатель которой плюс 29%.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, наиболее активный рост цен наблюдался в период с июля по октябрь текущего года, когда они росли на 2,5% в месяц. Но этот факт не повлиял на спрос: роль сыграла не только льготная ставка, но и страх перед другими видами инвестиций во время экономического кризиса.
«Период с июля по октябрь 2020 года был, наверное, самым активным по спросу за последние годы. Это связано с рядом факторов, таких как: снижение ставок по вкладам, датирование государственных ипотечных ставок, введение льготных ипотечных программ, а также низкая доходность по другим видам инвестиций, падение курса рубля относительно других валют и, конечно, короновирусная пандемия. Все эти факторы способствовали тому, что граждане стали активно вкладываться в недвижимость, как наиболее понятный и ликвидный актив, тем более, что во время пандемии участники рынка отработали механизмы дистанционных сделок, при которых региональным клиентам для приобретения прав на рынке недвижимости Санкт-Петербурга было необязательно приезжать в наш город», — говорит вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Валерий Виноградов.
Он также отметил, что субсидируемая государством ипотечная ставка и льготные ипотечные программы никак не связаны с качеством жилья, они лишь дают дополнительную возможность приобрести квартиры тем, кто ранее не мог на это рассчитывать.
Антикризисное предложение
Чтобы стимулировать спрос в кризисное время, банки и застройщики стараются снизить уже имеющуюся льготную ставку, установленную государством, хотя бы на долю процента. Есть предложения, например, по 6,3%, 6,1%, 3,99%. Но пожалуй, самой приятной стала ставка 0,01%. Речь идет об ипотеке от «Альфа-банка». Такая ставка устанавливается на первые полгода действия ипотечного кредита, а затем она остается на уровне субсидированной государством — 6,5%. Предложение действует при покупке квартиры в жилых комплексах Группы ЦДС.
«Мы постоянно взаимодействуем с банками-партнерами, чтобы предложить покупателям новые, более выгодные условия приобретения квартир и повысить привлекательность наших объектов на рынке. Каждое предложение разрабатывается под текущую ситуацию и действует ограниченное время, чтобы максимально эффективно поддержать спрос. Предложение по ставке 0,01% от «Альфа-банка» позволяет снизить финансовую нагрузку в первые полгода после покупки, уменьшив платежи по кредиту. В ситуации сокращения доходов населения это особенно актуально для многих категорий покупателей. В рамках данной программы мы компенсируем банку платежи по кредиту в первые шесть месяцев, за счет чего и достигается рекордно низкая ставка 0,01%», — объясняет принцип действия акции директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Согласно условиям программы, кредит выдается на срок до 20 лет, первоначальный взнос – от 15% стоимости квартиры. Акция действует при покупке жилья у застройщика при сумме кредита до 10 млн рублей в Санкт‐Петербурге и Ленинградской области. Застройщик уверен, что благодаря шестимесячному льготному периоду, предложение может заменить рассрочку и позволит существенно сэкономить на переплате за пользование кредитом.
В связи с ограниченным сроком действия программы, а также в ситуации постоянно растущих цен на строящееся жилье, эксперты советуют потенциальным покупателям принять решение до конца года, пока стоимость квадратного метра не достигла своих максимальных значений.