Программа льготной ипотеки под 6,5% подошла к концу. С 1 июля 2021 года государство больше не будет таким образом поддерживать спрос на недвижимость, по крайней мере в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Но при желании потенциальные покупатели могут рассчитывать на еще более выгодные условия. «Мойка78» выяснила, как это можно осуществить, и будут ли застройщики и банки биться за клиентов, снижая ипотечные ставки.
Как 6,5% повлияли на рынок
Если оценивать ситуацию на рынке Санкт-Петербурга, то, по данным Авито Недвижимости, к концу первого квартала 2021 года спрос на квартиры в новостройках вырос на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при этом 67% сделок в городе были заключены с использованием жилищных кредитов. В апреле 2021 года показатели оставались стабильными.
«Государственная поддержка в виде льготной ипотечной программы, безусловно, долгое время поддерживала повышенный интерес к приобретению жилья — так, на фоне колебаний курсов валют и нестабильной экономической обстановки в связи с пандемией многие стремились воспользоваться выгодными условиями и инвестировать накопленные сбережения в недвижимость»,— рассказывает руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Дмитрий Алексеев.
Он также объясняет, что предстоящая отмена льготной ипотеки потенциально снижает покупательский интерес, но дешевле жилье от этого не станет. Более того, цены на первичное жилье в апреле выросли на 36% (по отношению к апрелю 2020 года). То есть средняя цена квартиры в Петербурге — 158 121 рублей за квадратный метр.
«В случае завершения программы льготной ипотеки активность в первичном сегменте будет поддерживаться за счет более сдержанного вывода объектов в продажу и предложения специальных условий от компаний-застройщиков, к примеру, системы скидок или ипотеки по сниженным ставкам»,— говорит эксперт.
Речь идет о субсидировании ставки застройщиком банку. Во время пандемии, эту роль выполняло государство, теперь же по мнению представителей «Циан», строительные компании и финансовые учреждения вновь объединяться, чтобы поддерживать спрос.
«Такое субсидирование получило массовое распространение еще в 2015 году, когда на фоне обесценивания рубля и роста ключевой ставки ипотека стала очень дорогой. Подобные программы оказались выходом из ситуации, когда покупатели действительно могли взять кредит под более низкую ставку в отдельных проектах. Сейчас же после отмены льготной ипотеки с учетом тенденции роста ключевой ставки, такой подход снова будет чаще представлен на рынке»,— считает главный аналитик «Циан.Ипотека» Виктория Кирюхина.
Альтернатива от застройщиков
Некоторые строительные компании в партнерстве с банками привлекают потенциальных покупателей с помощью собственных ипотечных программ с выгодными ставками менее 6,5% или даже с нулевым первоначальным взносом, чтобы удержать тех клиентов, которые готовы оформить ипотеку в рамках госпрограммы, но не имеют возможности сделать стартовый взнос. В основном это касается тех организаций, которые работают над проектами массовой застройки, поскольку разрабатывать и реализовывать индивидуальную программу по точечному объекту менее интересно.
«Мы рады, что когда банки разрабатывают подобные продукты, наша компания одной из первых получает предложение поучаствовать в таком партнерстве. Сухие математические расчеты показывают, что если покупатель не планирует погашать ипотечный кредит в ближайшее время после его оформления, то на достаточно длительном периоде времени он может сэкономить существенную сумму на процентах по кредиту. При относительно небольшом кредите в несколько миллионов рублей и сроке выплат порядка 15-20 лет эта сумма достигает миллиона рублей. Это — чистая выгода покупателя, даже учитывая тот факт, что стоимость квартиры немного возрастет»,— говорит директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
В целом, по словам специалистов, потенциально предложить интересную программу ипотеки может позволить себе любой застройщик, поскольку это совместная маркетинговая активность с банками, в успехе которой заинтересованы обе стороны.
«Прямой зависимости между именем застройщика и наличия у него специальных ипотечных программ со ставкой ниже субсидируемой, нет. Подобная индивидуальная субсидия выгодна как девелоперу, так и банку. Застройщик получает мощный маркетинговый инструмент, рекламируя проект в том числе путем анонсирования возможности взять очень выгодную ипотеку. Для банка, в котором выдается данная ипотека, это тоже гарантия выбора покупателем конкретного кредитора среди множества других. По сути, банку все равно – компенсирует ему упущенную прибыль за счет субсидирования государство или сам застройщик»,— объясняет Виктория Кирюхина.
Если говорить о конкретных условиях получения ипотеки от строительных компаний, то они могут быть довольно разнообразными и специфическими. Сейчас, как правило, программы субсидирования от конкретного застройщика и банка требуют стандартного первого взноса в размере 15-20%.
В целом, существует два основных типа привлекательных предложений от девелопера. Первый — это снижение ставки до 1% и ниже на первые несколько месяцев, реже – на год с момента покупки жилья. Далее ставка возвращается к стандартным сегодня 6,5%. Второй тип — когда ставка по ипотеке снижена на весь срок кредита. Однако взамен покупатель не может рассчитывать на скидку от застройщика.
«В рамках наших партнерских программ с банками процентная ставка может варьироваться от символических 0,01% годовых до просто некой сниженной ставки от уровня среднерыночной, например, 5,5% годовых. Сниженная процентная ставка сохраняется либо в течение определенного периода времени, например, полгода или год, либо на весь срок кредитования. Большинство предложений действуют до 1 июля текущего года, так как они отталкиваются от базовой ставки по ипотеке с господдержкой – 6,5% годовых. После 1 июля предложения с большой долей вероятности будут пересмотрены либо в части ставки, либо в части сопутствующих условий по кредиту»,— рассказывает Сергей Терентьев.
На данный момент Группа ЦДС совместно с «Альфа-Банком» предлагает ипотеку 2,55% годовых на весь срок кредитования. Эти условия рассчитаны на любого заинтересованного потенциального покупателя. Но представитель компании подчеркивает — перед тем как брать ипотеку, стоит сопоставить планы по использованию кредита и предлагаемые условия.
«Повторюсь, данное предложение выгодно в том случае, если покупатель не планирует погашать ипотечный кредит досрочно. Сегодня подобные программы у нас разработаны уже с четырьмя банками. Возможно, в ближайшее время количество партнеров увеличится. Мы видим, что в последнее время спрос на этот продукт растет, поскольку все меньше людей планируют погашать ипотечный кредит раньше срока»,— говорит Сергей Терентьев.
Эксперт отметил — совместные программы с банками увеличивают маркетинговую привлекательность строительных объектов. А это значит, что бояться отмены льготной ипотеки не стоит, потому что сама концепция подобных предложений сохранится, и банки в партнерстве с застройщиками продолжат предлагать ипотечные кредиты со ставками ниже среднерыночных. Благодаря этому, данные программы будут интересны достаточно большому числу людей. Тем временем, застройщики, которые не станут разрабатывать такие программы, потенциально могут недополучить часть клиентов.