Как в России собираются продавать единственное жильё банкротов и почему покупателям стоит проверять кредитную историю продавца
В 2025 году судебными банкротами признаны 568 тыс. россиян — на 31,5% больше, чем годом ранее. В 97,3% случаев граждане инициируют процедуру сами. Это уже не экзотика, а массовый инструмент списания долгов. Но что происходит, когда у такого гражданина — единственное жильё, которое по своим характеристикам напоминает дворец? Можно ли его продать, оставив должника и его семью на улице? И как покупка квартиры у «проблемного» продавца может обернуться потерей и денег, и недвижимости?
Право на жилище vs. право кредитора: баланс, которого ждали 14 лет
На заседании Клуба юристов Всероссийского жилищного конгресса «Долги и должники в недвижимости: кто виноват и что делать?» Дмитрий Емельянцев осветил одну из фундаментальных правовых коллизий. Правом кредиторов получить удовлетворение за счет имущества должника и правом на жилище, гарантированным ст. 40 Конституции РФ и предполагающим запрет лишать человека единственного жилья, реализованный в том числе в ст. 446 ГПК РФ, где закреплен исполнительский иммунитет на такое жилье. Однако ещё в 2012 году Конституционный суд в постановлении № 11‑П указал: необходимо искать баланс между имущественными интересами кредиторов и социальной функцией жилища.
После Постановления КС РФ 15-П вынесенном в 2021 году, в котором Конституционный суд посетовал, что по прошествии 9 лет проблема так и не была решена, работа в данном направлении пошла более активна. В Обзоре судебной практики по делам о банкротстве граждан (утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025) были систематизированы рекомендации по данному вопросу. И наконец по прошествии 14 лет 10.04.2026 в ГД РФ 10 апреле 2026 года был внесен законопроект Правительства РФ об изменении Федерального закона о банкротстве в части включения в него ст. 213.26-1. Особенности реализации жилого помещения, объективные характеристики которого превышают разумно достаточные для удовлетворения потребности в жилище.
КС РФ ещё в 2012 году ввёл ключевое понятие — «разумная достаточность» жилья. Если объект явно превышает разумные потребности человека и его семьи в жизнеобеспечении, иммунитет может быть снят. Верховный суд РФ начиная с 2020 года начал использовать термин «роскошное» жилье в судебных актах, посвященных данной проблеме в Обзоре от 18.06.2025 года термин «роскошное» жилье также активно используется
Однако понятия «роскошное жилье» в законе нет, КС РФ его также не использует в своих актах, анализ использования данного термина ВС РФ позволяет сказать, что он используется не совсем в общеупотребимом понимание термина «роскошность», как нечто невероятное, сказочное, шикарное, и выдающееся, а скорее, как синоним избыточности. В п. 22 Обзора были даны критерии, которые следует оценивать для определения «роскошности» единственного жилья.
В проекте закона данные критерии ещё больше конкретизированы в нём перечислены семь критериев, которые суд и финансовый управляющий должны оценивать в совокупности: жилая площадь (превышение норматива предоставления), место расположения (престижный район), конструктивные особенности, внешнее и внутреннее художественное оформление, уровень инфраструктуры, техническое оснащение и иные характеристики.
партнер юридической компании «Правый берег», фото Е.Еликова/АБН
Экономическая целесообразность: формула, которая спасает или губит
И даже, если по каким-то параметрам единственное жилье может подпадать под понятие роскошное — это ещё не автоматический приговор для должника, так как и Законопроект и практика (п. 21 Обзора ВС от 18.06.2025) требуют доказать экономическую целесообразность реализации такого жилья на торгах в рамках процедуры банкротства.
Выручка от продажи должна быть достаточна для приобретения замещающего жилья (достойного, в том же населённом пункте и районе); покрытия расходов на организацию торгов; существенного погашения требований кредиторов из реестра.
Проблема реализации: кто купит «квартиру-банкрота»?
Условия продажи в банкротстве крайне жёсткие: договор — только через электронную торговую площадку; задаток до 20% от начальной цены; полная оплата в течение 30 дней; покупатель почти никогда не может получить ипотеку (банки не кредитуют покупку на торгах); высокие риски последующих оспариваний и проблемы с выселением членов семьи должника.
«Зачем покупателю все эти проблемы, если на рынке полно альтернатив? — риторически спросил Емельянцев. А если при цене 40 млн выручить удаётся 20 млн., да после покупки замещающего жилья и погашения расходов на продажу останется пару миллионов, разве будет это существенным удовлетворением требований кредиторов, о котором говорится в Обзоре от 18.06.2025 и Правительственном Проекте поправок. Выходит, экономическая целесообразность далеко не очевидна, а значит есть место для работы юристов и экспертов оценщиков.
Кейс из судебной практики. Дело Савичевой: 243 млн оценки, долг 36 млн, а продали за 108
Особый интерес вызвало дело Савичевой О.О. (Постановление АС Московского округа от 18.02.2026). В Истринском районе МО у должницы был дом 659 кв. м, оценённый в 243 млн рублей. Единственное жильё. Реестр требований кредиторов — всего 36 млн рублей.
На торгах объект ушёл за 108 млн. Казалось бы, кредиторы удовлетворены с лихвой. Однако окружной суд отправил дело на новое рассмотрение, указав на грубые нарушения: не привлечён орган опеки, у должницы есть несовершеннолетний ребёнок; не предусмотрено приобретение замещающего жилья для ребёнка; не выяснено, зачем выставлять имущество по цене, в разы превышающей долг, если это ущемляет права семьи.
Замещающее жильё и «спасительная минимальная цена»
Законопроект и практика (п. 26 Обзора ВС) требуют, чтобы новое жильё для должника и его семьи находилось в том же населённом пункте, а если город поделён на районы — то в том же районе. Отступление — только в исключительных случаях.
«Попытка переселить банкрота из центра Москвы в Новую Москву будет оспорена, — предупредил Емельянцев. Суд встанет на сторону должника, если он сможет доказать, что центр его жизненных интересов и интересов проживающих с ним членов семьи связан именно с районом в котором находится их единственное жильё, которое планируется реализовать на торгах.
Кроме того, при продаже через публичное предложение цену снижают, но до определённого минимума (покупка замещающего жилья + расходы + существенное погашение долгов). Если и при этой цене покупателя нет — торги прекращаются, и жильё исключается из конкурсной массы, навсегда остаётся за должником.
Судебная практика уже качнулась в сторону кредиторов
Татьяна Пак, судебный юрист дополнила картину важным наблюдением: судебная практика постепенно смещается в пользу кредиторов, особенно в части оспаривания сделок по консолидации имущества перед банкротством.
судебный юрист Фото Е.Еликова/АБН
Она также указала на проблему «второй руки» — добросовестного покупателя, который приобрёл квартиру у будущего банкрота, а затем узнаёт, что сделка оспорена. «Риэлторам и покупателям надо проверять не только чистоту на момент сделки, но и финансовое состояние продавца.
Антирекорд банкротств и кредитная история продавца
Анжелика Курбанова, председатель комиссии юристов по сделкам с недвижимостью Ассоциации юристов России представила практический инструментарий, который позволяет выявить «проблемного» продавца ещё до сделки. В условиях лавинообразного роста банкротств, это становится не рекомендацией, а необходимостью. Каждый из этих людей мог быть продавцом квартиры, которую вы сегодня смотрите. И далеко не все из них честно раскроют своё финансовое положение.
«Красные флаги» в кредитной истории:
- Просроченные платежи (особенно длительные и по крупным кредитам).
- Крупная долговая нагрузка (большая часть дохода уходит на погашение).
- Резкая кредитная активность перед продажей (несколько новых кредитов или микрозаймов за 2–3 месяца до сделки).
- Непогашенная ипотека на продаваемой квартире (статус «действующий» или «просрочка 90+»).
- Самозапрет на кредиты (с 1 марта 2025 года) — сам по себе не опасен, но в связке с другими факторами может указывать на попытку остановить неконтролируемое наращивание долгов.
Заверения по ст. 431.2 ГК РФ — ещё один щит. Курбанова привела образцы формулировок, которые стоит включить в договор купли-продажи: об отсутствии долгов, о том, что сделка не направлена на вывод активов, о добровольности и отсутствии намерения банкротиться.
Главная ответственность — на покупателе и его юристе
Законодательство движется к балансу между защитой должника и интересами кредиторов, вводя чёткие критерии «роскошности», экономической целесообразности и защиты семьи через замещающее жильё.
На практике этот баланс постоянно проверяется на прочность. Кредиторы и управляющие оспаривают сделки, совершённые за годы до банкротства. Добросовестный покупатель рискует остаться ни с чем, если продавец скрыл долги и через полгода подал на банкротство.
Как резюмировал Дмитрий Емельянцев: «Конституционный суд в 2012 году сказал: жилищные условия должны быть приемлемыми на данном этапе развития общества и государства. В 2026 году мы, наконец, получили законодательные очертания этого баланса. Но окончательное право творить останется за судом. А значит, единственный способ не попасть в судебный круговорот — предельно тщательно проверять своего контрагента уже сегодня».
автор статьи Е.Еликова/Агентство Бизнес Новостей
VK
OK
Дзен
MAX