Выбор управляющей компании один из самых важных вопросов для горожан. Часто тема вызывает много споров среди собственников: одни хотят сэкономить и выбрать муниципальную организацию, другие предпочитают хороший сервис, но с более высоким ценником. Разумеется, везде есть свои плюсы и минусы. «Мойка78» разобралась в этом подробнее.
Ниша для частников
В каждом районе Петербурга есть свои управляющие компании. И с каждым годом их появляется все больше. Поэтому у потребителей возникает вопрос — что лучше. Конечно, всегда можно выбрать муниципальную УК и не мучиться долгими дебатами о том, что выбирать. Но с другой стороны, учитывая высокий уровень застройки города, можно предположить, что многие городские организации буквально разрываются на части, чтобы удовлетворить потребности собственников. Кто-то справляется, кто-то не очень.
На этом фоне со временем появилась ниша для частных предприятий, которые готовы брать на себя многоквартирные дома и не только выполнять задачи оперативнее, качественнее, но и также могут обеспечить необходимый для собственников уровень сервиса. В конце концов, современные жилые комплексы сильно отличаются от более ранних версий инженерией, технологическими характеристиками и уровнем организации мест общего пользования. А это значит, что людям требуется большее количество услуг с соответствующим уровнем их реализации. Все привело к тому, что спрос на частные УК сегодня стабильно растёт.
В частности, сейчас это практикуют крупные застройщики, которые открывают свои УК под свои же объекты жилой недвижимости. И внедрение в данную сферу происходит не просто так — это логичный этап развития девелоперской миссии. Эксперты отмечают, что такие компании проектируют, строят, благоустраивают жилые комплексы, а следовательно — знают их досконально: все малейшие детали и всю техническую базу. Другими словами, застройщик не уходит после ввода дома в эксплуатацию, а остаётся с клиентами и работает с ними дальше, что повышает качество обслуживания и увеличивает скорость реагирования на вопросы жильцов. Для девелопера — это возможность довести комфорт проживания собственников до той планки, которую он изначально поставил. Плюс, таким образом он может вести открытую коммуникацию с дольщиками, оценивая сильные и слабые стороны работы, что поможет в реализации будущих проектов для совершенствования своего продукта и сервиса.
Например, Группа «Аквилон» создала собственную управляющую компанию для обслуживания жилых комплексов, построенных в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. При этом стратегический партнер девелопера – ЮИТ Сервис, по ранее сданным проектам, продолжит заниматься управлением объектов в коллаборации с застройщиком.
В зоне ответственности «ЮИТ Сервис» останутся основные операционные процессы по обслуживанию дома, включая работу линейного персонала и финансовые операции. Группа «Аквилон» обеспечит эффективную работу сервисов по гарантийному обслуживанию и комплекс услуг по обслуживанию «умных» систем для дома.
«Развитие постпродажного сервиса – часть стратегии развития нашей компании. Сегодня, накопив достаточный опыт и ресурсную базу в сфере обслуживания объектов, мы приступаем к работе в этой области. Проекты Группы «Аквилон» реализуются в сегментах «комфорт», «бизнес» и «премиум», имеют сложное техническое оснащение, включая «умные» цифровые системы. Для таких объектов участие в управлении самого девелопера становится необходимостью. Так, мы можем гарантировать нашим клиентам тот уровень комфорта, который девелопер закладывал в проект изначально»,– рассказывает исполнительный директор Группы «Аквилон» Андрей Вересов.
По словам исполнительного директора ЮИТ Сервис Россия Алексея Максимова, они занимаются обслуживанием комплексов, построенных группой «Аквилон» уже почти три года. За это время они наладили систему взаимодействия с собственниками и девелопером.
«Формат, когда сам застройщик отвечает за вопросы гарантии является еще более эффективным – таким образом, клиент и компания имеют возможность общаться напрямую, без посредников. А мы продолжаем заниматься тем, что знаем лучше всего – текущим обслуживанием и клиентским сервисом. Мы уверены, что этот шаг позволит нам предложить клиентам услуги еще более высокого качества»,– говорит Алексей Максимов.
Что нужно знать
Сегодня собственникам очень важно еще «на берегу» обозначить границы прав и обязанностей как своих, так и управляющей организации.
Поэтому люди все глубже изучают тему, чтобы взвесить все «за» и «против». Мы собрали часто задаваемые вопросы потребителей услуг УК и адресовали представителям новой управляющей компании Группы «Аквилон».
Из чего складывается тариф? Почему тариф в одном доме выше, чем в другом?
Все платежи можно поделить на условные две части. В первую входят ресурсы: в соответствии с пунктом 4 статьи 154 Жилищного кодекса РФ, плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Эти ресурсы предоставляет не УК напрямую, а специализированные поставщики — профильные ресурсоснабжающие организации (РСО).
Вторая часть платежки относится к содержанию и обслуживанию общедомового имущества. Сюда входит технический надзор за общим состоянием дома или всего жилого комплекса, ликвидация последствий аварий, подготовка техники и оборудования к сезону, вывоз и уборка мусора, текущий ремонт, обслуживание инженерных систем, обслуживание слаботочных систем, уборка мест общего пользования в доме и уборка территории, благоустройство территории, оплата услуг охраны, если они есть.
«Управляющая компания формирует тариф, который учитывает экономику всех этих составляющих, затем предлагает его жителям. Жители могут потребовать, допустим, дополнительную ежедневную уборку на каждом этаже, и это тоже будет заложено в тариф. Комплекс всех работ позволяет содержать дом и придомовую территорию на определенном уровне, а значит, влиять на капитализацию недвижимости»,— объясняет представитель управляющей компании Группы “Аквилон”.
Таким образом, на тариф напрямую влияет количество, качество и стоимость тех или иных услуг по содержанию и обслуживанию общедомового имущества. И любые колебания цен на эти услуги отражаются на платежах.
Специалист также отметил, что многоквартирный дом – это сложное инженерное сооружение, и в тарифе всегда учитывается сложность инженерного оснащения дома, которое требует привлечения специализированного персонала.
Например, ЖК «ARTквартал.Аквилон», который был недавно введен в эксплуатацию в Адмиралтейской районе, является сложным с технической стороны. Там есть 2 трансформаторные подстанции, 6 узлов ГРЩ, 2 водомерных узла, 2 индивидуальных тепловых пунктов, 14 вентиляционных камер и 24 лифта.
Придомовая территория благоустроена с применением ландшафтного дизайна и сложного мощения. Чтобы поддерживать ее в первозданном виде требуется специальный уход. Летом — это работа садовника, а зимой нужен регулярный вывоз снега, причем в случае с “ARTквартал.Аквилон” механизированная уборка не подойдет — только ручная.
Закрытый двор без машин, который сегодня есть почти во всех проектах класса “комфорт” и выше также, требует дополнительного обслуживания и охраны. Такая статья расходов отсутствует, например, в хрущевках, так как у жильцов нет своей закрытой территории.
Помимо этого, дом оснащен большой сетью слаботочных систем, которые включают в себя автоматизированную противопожарную защиту (АППЗ), систему контроля и управления доступом (СКУД), видеонаблюдение, телевидение, лифтовые системы, автоматические двери в паркинг, аварийная служба и т.д
В новом жилом комплексе “Q-мир” в Московском районе похожая техническая начинка, но квартирах еще оснащены и “умной” системы inHOME для управления домом. Она представляет собой сложную цифровую экосистему, которая взаимодействует с большим набором дополнительных устройств – как общедомовых, так и установленных внутри каждой квартиры. Это и «умные» счетчики, которые автоматически собирают показания и передают их в управляющую компанию. Это и датчики протечек, задымления, открывания двери. Это и IP-домофония. Для inHOME было разработано уникальное программное обеспечение и приложение для смартфонов. А чтобы активировать систему на установленном в квартире планшете, дом должен быть оснащен слаботочными системами.
«Для того, чтобы обеспечить исправное функционирование подобных систем и оборудования, а значит и всего дома в целом, управляющая компания привлекает профессиональных специалистов, с необходимой квалификацией. Именно поэтому, сравнивать тарифы двух разных домов некорректно. Помимо сложных инженерных систем, в формировании тарифов важную роль также играет и то, какова площадь придомовой территории, площадь мест общего пользования, какого типа мусоросборные камеры и так далее»,— пояснили в Группе “Аквилон”.
Что будет с ценами на рынке сервисных услуг?
Пандемия повлияла на все сферы экономики, в том числе и на рынок обслуживания многоквартирных домов. В ближайший год на всех городских жилых объектах пройдут собрания, в повестке которых будет повышение тарифов, и это, к сожалению, связано с общей экономической ситуацией и ценообразованием на рынке обслуживания недвижимости.
В частности, за период 2020-2021 гг. выросли цены на услуги клининга, услуги по вывозу снега и мусора. Удорожание произошло и на инструменты для работы персонала, прошла индексация заработных плат персонала. Рост цен на отдельные виды услуг напрямую отразится на тарифах по управлению домами.
Возможно ли отказаться от предлагаемой застройщиком управляющей компании?
Да, конечно, собственники вправе отказаться от предложенной УК. Однако стоит помнить, что в случае отказа от профессиональной управляющей компании, дом перейдет в управление организации, назначенной по итогам конкурса Администрацией района.
Эксперты отмечают, чтобы выиграть конкурс, такие организации предлагают минимальные тарифы, что также должно насторожить собственников: сможет ли данная компания при дешевых тарифах обеспечить должный уровень сервиса и качества при обслуживании дома.
“По нашему опыту, в таких случаях, в первую очередь страдает частота и качество уборки территории и подъездов, обслуживание технического оборудования, своевременный вывоз мусора и снега. Из-за невозможности привлечь необходимое количество персонала снижается оперативность решения вопросов собственников. И, соответственно, при низких тарифах нанимается низкоквалифицированный персонал, что в свою очередь влечет ухудшение качества обслуживания”,— пояснили в Группе “Аквилон”.
В тариф заложены услуги по охране территории. Что делает охрана?
Для справки:
Напомним, что «ЮИТ Сервис» и Группа «Аквилон» являются партнерами с 2018 года, когда было подписано соглашение о стратегическом сотрудничестве по обслуживанию объектов застройщика. «ЮИТ Сервис» продолжит управлять объектами, построенными Группой «Аквилон» в Санкт-Петербурге до 2021 года – это ЖК «КосмосStar», ЖК «Солнце PARK», ЖК «4YOU» (1,2 очереди). Вместе с застройщиком «ЮИТ Сервис» приступил к работе на объектах, сданных в 2021 году и позже: ЖК «4YOU» (3,4 очереди), ЖК «ARTквартал.Аквилон», ЖК «Q-мир».
Группа «Аквилон» работает на российском строительном рынке с 2003 года. За 17 лет работы компания построила и сдала в срок более 100 объектов недвижимости общей площадью более 2 млн кв. м – это жилые дома, детские сады и школы, многофункциональные торгово-развлекательные центры, офисные и гостиничные комплексы. Ключевые направления деятельности компании: девелопмент, проектирование, генподрядные услуги, управление недвижимостью. Основной бизнес холдинга сконцентрирован в пяти регионах страны: Москва, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Архангельск и Северодвинск. Группа «Аквилон» является системообразующим предприятием России.
ЮИТ Сервис Россия входит в дивизион «Услуги для проживания» концерна ЮИТ. В составе ЮИТ Сервис − управляющие компании, которые осуществляют эксплуатацию недвижимости, построенной ЮИТ и другими девелоперами, в 8 регионах России: Москве и области, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Тюмени, Сургуте, Новосибирске, Казани и Ростове-на-Дону. В совокупности это порядка 5 миллионов квадратных метров жилья и свыше 90 тысяч клиентов.