Застройщики Петербурга бьют тревогу. Число исков с многомиллионными требованиями к строителям неуклонно растет, а истребование неустойки превращается для ряда дольщиков и юридических фирм в сверхприбыльный бизнес. Как заявили в девелоперской компании «Леонтьевский Мыс», в ряде случаев доходит до репутационного шантажа и исков о признании банкротом.

Профессиональные «выбиватели» неустоек переключились на премиум-сегмент — давление оказывают на несговорчивых застройщиков, которые отказываются идти на поводу у требовательных клиентов. Эксперты уже называют профессиональное сутяжничество или «потребительский экстремизм» серьезной проблемой для российского предпринимательства. При этом законодательство от репутационного шантажа защитить девелоперов пока не может.

«Выбиватели» неустоек активно используют методы репутационного шантажа — они подают в суды иски, чтобы строительные компании признавали банкротами. С «потребительским экстремизмом», по данным Национального объединения застройщиков и Института развития строительной отрасли, сталкивались 70% строительных компаний страны. Исключением не стали и петербургские строители. В их числе — крупные компании, которые входят в «десятку» игроков строительного рынка.

По данным системы СПАРК, только за последние два года против российских строителей было подано около 3,7 тыс. исков. Общий объем взысканных средств об истребовании неустоек превысил 6,5 млрд рублей — в 8% случаев размер выплаченной неустойки превышал 10 млн рублей.

От масс-маркета к премиум-сегменту

Представители отрасли отмечают: раньше «потребительский экстремизм» был распространен в сфере массового жилья. Теперь профессиональные сутяжники переключились на недвижимость премиум-сегмента. В компании «Леонтьевский Мыс» рассказали, что некоторые сутяжники специально тянут с подписанием акта приемки-передачи квартир, выдвигают требования, увеличивая таким образом сумму неустойки. При этом в работу может вступить аффилированная юридическая компания, которая завысит сумму требований в разы. В некоторых случаях ситуация складывается абсурдно — истцы требуют компенсацию, равную и даже превышающую стоимости квартиры.

Зачастую, приобретая элитное жилье, покупатель не спешит в него въезжать, что позволяет клиенту маневрировать сроками. В этом случае, желая получить многомиллионную неустойку, истец может судиться не только месяцами, но и годами. Практика показывает, что сутяжники даже не планируют проживать в приобретенных квартирах — имущество выставляют на продажу.

Один из видов давления на несговорчивого застройщика — иск о банкротстве. Такие дела обречены на провал, поскольку требования о выплате неустойки недостаточно для того, чтобы признать компанию банкротом. Однако кое-чего истец все-таки добьется — создаст проблемы для застройщика.

При этом назвать обманутыми дольщиками таких покупателей нельзя — их дома уже ввели в эксплуатацию, а сами квартиры готовы для передачи.

По мнению специалистов «Леонтьевского Мыса», использование подобных способов шантажа — огромный шаг назад для рынка.

«Агрессивные методы разрешения споров и откровенный репутационный шантаж отбрасывают строительный рынок на годы назад, в лихие 90-ые, что само по себе является очень негативной тенденцией»,
— говорят в «Леонтьевском Мысе». 

Ужесточение закона, отмечают участники рынка, удовлетворяет интересы, по сути, только одной стороны, — дольщиков. Это позволяет некоторым потребителям злоупотреблять правом. Такая тенденция вкупе с нестабильной экономикой не предвещает строителям ничего хорошего — растет число не только недобросовестных покупателей, но и юридических фирм, которые ищут легкой наживы.

Дела на миллионы

Сегодня можно найти немало примеров дел, в которых фигурируют многомиллионные неустойки. Все они обращают на себя внимание тем, как истцы упорно добиваются получения неустойки от застройщика. Так, несколько судебных решений опубликованы на сайте Ленинского районного суда. В 2016-2017 годах один из клиентов пытался взыскать с ООО «Леонтьевский Мыс» неустойку и штраф за «срыв сроков» передачи объектов долевого строительства. Речь шла о десятках миллионов рублей — сумма превышала даже стоимость двух купленных квартир. Кроме неустойки истец требовал штраф и возмещение судебных издержек.

Компания-застройщик указывала на то, что клиента дважды уведомляли о необходимости подписания акта приема-передачи квартиры, однако истец делать это отказывался. Доводы ответчика-компании о намеренном завышении размера неустойки суд убедили — исковые требования в результате были снижены. Примечательно, что имя дольщика-истца совпадало с ФИО генерального директора одной из строительных компаний.

Еще одна дольщица предъявила сразу несколько исковых требований к застройщику «Леонтьевский Мыс». Выплаты неустойки она пыталась добиться в Василеостровском районном суде. Клиентка считала, что ей должны выплатить 32 миллиона рублей — эта сумма также была выше стоимости купленного ею жилья. Ее однофамилец в том же суде требовал с застройщика шесть миллионов рублей при стоимости самой квартиры в восемь миллионов рублей.

Закон и злоупотребления

Чаще всего клиенты пытаются повысить размер неустойки, не принимая квартиру. Покупатели ссылаются на строительные дефекты и отказываются подписывать акты приема-передачи. При этом в законодательстве нет четкого определения, которое позволило бы понять, какие дефекты, действительно, мешают проживанию, а какие — нет. Такие неточности позволяют дольщикам злоупотреблять правом и раз за разом откладывать приемку квартиры.

Пока строительные компании объединяются, пытаясь бороться с «потребительским экстремизмом». Свои предложения девелоперы, в частности, высказывали на совещании с заместителем председателя правительства Виталием Мутко в октябре прошлого года. Участники рынка полагают, что частично проблему сутяжничества могло бы решить установление досудебного порядка урегулирования споров. Кроме того, определить, какие строительные дефекты являются существенными, могла бы экспертиза. Закон бы мог ограничить максимальный размер исковых требований.

В конце прошлого года вопрос взыскания неустоек активно обсуждали и во время заседания президиума правления Российского союза строителей. Ее участники сошлись во мнении: ситуация требует правового регулирования, законодательство должно защищать интересы всех участников долевого строительства. При союзе уже создали рабочую группу, которая в перспективе должна разработать такой правовой акт.